מינימקס מהנדסים: שטח נטו, שטח ברוטו במבנים

שטח נטו שטח ברוטו במבנים

שטח המבנה הוא המדד החשוב ביותר הקובע עלויות השכרה, מיסוי, קניה ומכירה. שטח זה הוא השטח ברוטו.

שטח נטו הוא השטח השימושי האמיתי הכולל את החדרים והאולמות שבהם עובדים.

במבני מגורים אנשי נדל"ן קוראים לזה שטח ריצוף – החדרים בהם יש ריצוף ובמבנים עסקיים שטח שטיח – האזורים בהם מודבק שטיח.

שטח נטו כולל חדרים ואזורים מאוכלסים במבנה ואינו כולל עובי קירות פנימיים וחיצוניים, חדרי מדרגות, פירי מעליות ופרוזדורים. קיים קושי למדוד את השטח נטו מכיוון שנדרשת השקעת זמן ומקצועיות גדולה יותר מאשר במדידת הברוטו, ובכלל הברוטו נקבע בחוזה השכרה כך שאין מה למדוד.

חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו.

שטח ברוטו או השטח הנומינלי הוא שטח החדרים והאולמות השימושיים, חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים. השטח ברוטו הוא השטח המשמש בסיס לעלויות שכירות, דמי ניהול ואחזקה.כולל שמכיל גם שטחים אחרים שאינם ממוקמים בנכס המשמש אותנו.

בברוטו נכללים שטחים כמו לובי, אזורים משותפים עובי קירות חיצוניים וכמובן חדרי מדרגות, פירי מעליות ופרוזדורים. ובכלל שטח ברוטו הוא השטח שמגדיר בעל הנכס.

כאשר מתייחסים לשטח מבנה מכל סוג בקניה ובהשכרה ההתייחסות היא לשטח ברוטו.
השטח הכולל שעליו מקבלים זכויות בניה, משלמים דמי השכרה, מיסים ודמי ניהול. כדי שניתן יהיה להשוות בין מבנים שונים מאותו סוג ולדעת את יעילות השימוש בהם חשוב מאוד לדעת מהו השטח נטו. במאמר זה אלבן את הנושא.

קיימות פרשנויות רבות למושג שטח נטו ושטח ברוטו בכל סוגי המבנים .

בדירות מגורים, בעקבות פסיקות בתי משפט, אומץ המושג שטח נומינלי שכולל את החלקים היחסיים בשטחים ציבוריים ובלבד שהמוכר מספק תוכניות מדוייקות והסברים לשטחים המתווספים לשטח הפנימי של הדירה. בכל מקרה רוכש הדירה צריך לנתח את המידע שקיבל ולהגיע בכוחות עצמו לתשובה החשובה מכל – מהו השטח נטו.

בדירת מגורים ההבדלים בין הנטו לברוטו ברורים ומדידים יותר מאשר במבנים עסקיים מכיוון שכמעט כל שטח הדירה הפנימי הוא נטו וקל יחסית למדוד אותו

האתגר האמיתי בהערכת שטח נטו הוא במבנה משרדים, היי טק ותעשייתי מכיוון שבמבנים כאלו שטח המעברים ושטחי העזר שאינם נכללים בשטח נטו גבוה יחסי ומושפע ישירות מאיכות התכנון של המבנה.

ניצולת שטח היא שטח נטו חלקי שטח ברוטו ואנו כמובן נרצה כמה שיותר שטח נטו במבנה וניצולת שטח גבוה ככל האפשר.
מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, במרבית המבנים השטח נטו מהווה 50%-60% מהשטח ברוטו. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1,000 מ"ר הנטו יהיה 500-600 מ"ר בלבד!

הגורם המרכזי המשפיע הוא היקף שטח הפרוזדורים והוא תמיד נקבע בהתאם לצרכי החברה ופרופורציות המבנה. מבנה שתוכנן ביחסי אורך רוחב שדורשים יותר פרוזדורים יספק שטחי נטו בהיקף נמוך יותר

הגדרת עלות קניה או השכרה למ"ר אינה מהווה מדד מדוייק לכדאיות קניה או השכרה.

מה שקובע הוא הגדרת שכ"ד או מחיר קניה למ"ר נטו.

ככל שהמבנה חדש יותר כך קטן השטח נטו מכיוון שתקני הבטיחות דורשים מרחקי מילוט של 25 מטר מפתח החדר אל המדרגות עובדה הגורמת להוספת יציאת חירום עם גרמי מדרגות נוספים.

כיום מתאימים את מרחקי המילוט לתקנים בינלאומיים שבהם המרחק גדול יותר כך שיקטן היקף הפרוזדורים והשטחים הציבוריים ויגדל השטח נטו.

ההבדלים בשיטות ההגדרה של שטח ברוטו וההבדל בין מבנה עם ניצולת שטח טובה למבנה עם ניצול נמוכה מעוותים לחלוטין את העלות האמיתית של השכרת השטח .

להלן דוגמה הממחישה את חשיבות השטח נטו במדידה אמיתית של מחיר ההשכרה. ואת ההבדל בין מבנה בניצולת שטח לא טובה למבנה בניצולת שטח טובה מאוד.

מחיר השכרה של 10$ למ"ר במבנה בשטח 1,000 מ"ר ברוטו הוא 120,000$ לשנה. כאשר הנטו מהווה 50% מהברוטו המבנה מספק 500 מ"ר נטו והמחיר האמיתי למ"ר נטו הוא 240$ לשנה.

מחיר השכרה של 15$ למ"ר במבנה בשטח זהה 1,000 מ"ר ברוטו הוא 180,000$ לשנה. כאשר הנטו מהווה 75% מהברוטו המבנה מספק 750 מ"ר נטו והמחיר האמיתי למ"ר נטו הוא 240$ לשנה. מחיר זהה לחלוטין למבנה הראשון!!! . ה"זול" בעלות השכרה 10$ למ"ר לחודש אינו זול יותר מהמבנה ה"יקר" שעלות ההשכרה למ"ר ברוטו 15$ לחודש – כך שאין כל משמעות למחיר של השטח ברוטו.

מאמרים נוספים שכתבתי בנושא נמצאים באתרי מאמרים שהקישוריות שלהן מצורפות

צרכי השטח נטו וברוטו
איך מודדים שטח נטו מתו האמיתיים במבנה עסקי ך שטח ברוטו נתון

שטח נטו – שטח ברוטו

תכנון פונקציונלי – איך מעריכים צרכי שטח של מבנה

המתכנן הפונקציונלי, צרכי השטח נטו וברוטו והכנת תוכנית אב לבינוי