Saturday, November 16, 2013

בניית יחידת אירוח במצפה רמון בעזרת מענק משרד התיירות

בניית יחידת אירוח במצפה רמון בעזרת מענק משרד התיירות
עדכון מתאריך 9 בדצמבר 2013 
פורסם חוזר מנכ"ל לנגב 
ישובים הנמצאים בתחום מועצות אזוריות ומועצות מקומיות, הנמצאים 
 מדרום לקו רוחב 115 לפי דברי זהבית ממשרד התיירות מקרית גת דרומה



מצפה רמון מושכת תיירים המגיעים לראות את מכתש רמון

היישוב  ממוקם על שפת מכתש רמון שהוא המכתש האירוזי הגדול בעולם שנוצר מפעולת סחיפת מים ולא מנפילת מטאוריטים .

 סם לואיס ז"ל, המנהל המיתולוגי של רשת ישרוטל, שתרם רבות להפיכתה של אילת למעצמת תיירות, בחר במצפה רמון להקמת מלון הדגל של הרשת  "מלון בראשית".

המלון הממוקם על שפת המצוק, נחשב לאחד מעשרים המלונות המרשימים בעולם,  מהיקרים והרווחים ביותר בישראל.


ביישוב מאות חדרי אירוח. חלקם בבעלות יזמים שהקצו מבנה שלם למטרה זו, וחלקם חדרים צמודים לבתי התושבים.


ההשקעה בבניית חדרי אירוח במצפה רמון חייבת להיות נמוכה מכיוון שניסיון העבר בגליל  מלמד כי לוקח שנים רבות כדי לכסות את עלויות הבניה וההכשרה של  חדרי אירוח וצימרים.
מסיבה זאת עוזר משרד התיירות בהנחיה, הגדרת תקנים ומענק כספי בגובה עד 24%  ליזמים המרחיבים את דירות המגורים שלהם למטרת הקמת חדרי אירוח.
 
בגלל הבידוד הגיאוגרפי של היישוב נבנו מרבית בנייני השיכון כולל שכונות הקוטגים של מצפה רמון בבניה מתועשת טרומית.

המבנים  מתועשים עם חלקי בניין יצוקים מראש ופרטי בניין שהגיעו מוכנים לאתר הבניה בדוגמאות סטנדרטיות .
שיטות בניה מתועשות ומהירות הובאו מחו"ל מהחברות שבנו שיכונים באירופה לאחר מלחמת העולם השניה.
לדוגמה בניית קירות חוץ מבטון עם שכבות בידוד טרומי, קירות פנים מבטון, צנרת אינסטלציה סניטרית וחשמלית מוכנסת לקירות במהלך יציקת הקירות בתבניות.

מאז שהמדינה הפסיקה לבנות בנייני שיכון  בשנות השמונים, הבניה החדשה במצפה רמון היא על מגרשים פרטיים בעלויות גבוהות מאוד בגלל המרחק הרב ממקור אספקת חומרי  בניין בבאר שבע.
לבנות קוטג' פרטי במצפה רמון יקר בהרבה מלרכוש ישן ולשפץ אותו. המלצתי לאלו הרוצים להפוך ליזמי תיירות היא לרכוש  בית בשכונה החדשה שנשאר בבניה המקורית שלו ולהוסיף לו  ממ"ד וחדר סטודיו צמודים בהתאם לתקנים המוגדרים במפרט משרד התיירות .
 לתושבים, הגרים במבני השיכון,  הרוצים להרחיב את הדירות לצרכי תיירות כדאי יותר לבנות בשיטות כדוגמת הישנות, ולשנע חדרים מוכנים שנבנו בחצר היצרן  מבניה קלה, הנחשבת לבנייה ירוקה עם יכולות בידוד מעולות.
ניתן גם לרכוש ממ"ד  מוכן עם אישורי תקינות ועמידה בתקני הג"א ולשנע אותו לחצר הבית להנחה על בסיס שיתכנן הקונסטרוקטור של יחידת האירוח.
כמה פרטים על עלויות וכדאיות הבניה בהתאם למידע שליקטתי באינטרנט.
אין לראות במידע זה המלצה על החברות  הללו . הדרך הנכונה לקניה תהיה התארגנות של מספר תושבים ובקשת הצעת מחיר ממספר חברות עם המלצות.
שרשות הטבע והגנים החליטה להקים חדרי אירוח למורים ונהגים, המלווים תלמידים שישנו באוהלים בגן לאומי אשכול, החלופה הזולה ביותר הייתה לתכנן מבנים מבנייה קלה להוציא מכרז ולבחור את ההצעה הזולה יותר. גם אחרי יותר מעשר שנים המבנים במצב מצויין. מינימקס  מהנדסים תכננה את המבנים וניהלה את הפרויקט. בהמשך מוצגים השרטוטים והתכנון שעשתה אשתי המנוחה חנה בכור. תמונות המבנים בסוף הפוסט.
.












 מאתר האינטרנט של המרכז הארצי למבנים ניידים

ממ"ד  3 מטר כפול 3 מטר – 58,000 שח (לא כולל מע"מ והובלה)


חדר אירוח בניית שלד מפלדה לפי תכנית מהנדס, יציקת בטון מוחלק, בניית שלד עליון וחיפוי קירות וגג מפנל מבודד. קירות גבס עם גמר של צבע פנים  וחוץ ,חשמל,אינסטלציה
(לא כולל מע"מ והובלה) ש"ח למ"ר 1200-1500המחיר המוצע באתר האינטרנט  
כל שדרוג ושיפור סטנדרט
יעלה את המחיר ויספק בית ברמת גימור גבוה יותר

חברת עופר הקטן מציעה באתר האינטרנט שלה

 ממ"ד  3 מטר כפול 3  מטר (מידות פנים) – 70,000 שח (לא כולל מע"מ והובלה)

4.1  מטר כפול 6.4  מטר (מידות חוץ) – 116,000 שח (לא כולל מע"מ והובלה)

                              מפרט טכני

קירות:              מרחב מוגן בעובי 40 ס"מ
                       מבואה בעובי 30 ס"מ ע"פ תוכניות ופרטים.

ריצפה:             בעובי 30 ס"מ / זיון ע"פ תוכנית.

גג:                    חד שיפועי בעובי 40 ס"מ זיון ע"פ תוכנית.

אביזרי מיגון:      א. דלת הדף לפי תקן פיקוד העורף
                        ב. חלון רסיסים 32 מ"מ לפי תקן פיקוד העורף.
                        ג. חלון אלומיניום אטם גזים.
                        ד. צינורות תקניים לאוורור .

חשמל:             א. גוף תאורה פלורוסנטי מוגן 36X2
                        ב. נקודת שקע 2 יחי'
                        ג. נקודות טלפון 
X2 יחי' .
                        ד. נקודת טלוויזיה .
                        ה. שקע למזגן .

חיפוי פנים:        קירות: טייח רב תכליתי, שליכט בגר+ צבע.
                        

ריצוף:               אריחי קרמיקה 33X33

גמר חוץ:           צבע רב גמיש.
 

           הערות:
      * במידה ויידרש  ביסוס ויציקות עמודים לביסוס הממ"מ התמחור ייעשה בנפרד.

       * הממ"מ לפי תקן ואישור פיקוד העורף.
      * מועד אספקה: כ-45 ימי עסקים
.
   אם החלטתם להיכנס לעסקי חדרי האירוח ולהפוך ליזמים כדאי להיעזר במשרד התיירות  שקידם את תעשיית התיירות בצפון.

חשוב מאוד להכין שעורי בית ולעבוד בדיוק לפי נוהלי משרד התיירות אין טעם להתחיל בבניה לפני קבלת שובר זכאות למענק .
חשוב מאד לבקש מספק המבנים והקבלן חשבוניות בהתאם להגדרות הברורות של משרד התיירות. מדובר כאן בהנה"ח ובחלוקה נכונה של ההוצאות בדיוק כמו בהגדרות הכתובות בנוהלי משרד התיירות. עלות מ"ר בניה של ממ"ד גבוהה בהרבה מההקצבה אך עלות מ"ר מבנה יביל נמוכה יותר כך שחשוב לאחד את הקניות ולפצל את החשבונות בהתאם למוגדר בנוהל.
כדאי להיעזר ברו"ח או יועץ מס המתמצא בנושא, לפי הנהלים הוא צריך לאשר את החשבוניות. קחו בחשבון שעלכם להירשם כעצמאים ורק אז תוכלו לקבל החזר גם על המע"מ.

מצורף המידע וקריטריונים שמפרסם המשרד על אזורים אחרים בארץ. תוכלו להגיש את הבקשה רק אחרי פרסום לגבי מצפה רמון.
 הסיוע יינתן להקמתן של לפחות 2 יחידות אירוח על היזם להוכיח בעלות, על המגרש עליו יוקם
יזם שיעמוד בכל הדרישות והקריטריונים המבוקשים:

ההשקעה המוכרת להקמת יחידת אירוח על פי הנוהל תחושב בהתאם
לגודל היחידה וכמפורט להלן:
 השקעה בבניה קשה ו/ או מתועשת: עד 3,500 ₪ למ"ר מבונה ברוטו.
הסבת מבנים קיימים ליחידות אירוח - סגירת קומת עמודים, או הוספת
 קומה והתאמתה ליחידות אירוח: עד 2,500 ₪ למ"ר מבונה ברוטו.
השקעה בציוד ליחידה )כנדרש בסעיף 5 להלן: עד 16,500 ₪ ליחידה כולל מזגנים מקררים וכו'. לצורך המענק יוכר ציוד חדש בלבד.

עלות הקמה ו/או חיבור לתשתיות תכנון, חשמל, ביוב, מים, מדרכות, גינון, וכו כלולה בהשקעה המוכרת ליחידת אירוח ,  לצורך חישוב המענק, יוכרו ההוצאות שהוצאו ע"י היזם החל מיום מתן כתב הזכאות.
לצורך הכרה בהוצאות ובהכנסות, יוכרו חשבוניות וחשבונות המאושרים וחתומים ע"י רו"ח או יועץ מס, בכפוף לאישור מהנדס מטעם משרד התיירות 

יודגש בזה כי עבודה עצמית לא תוכר כהוצאה! יוכרו רק הוצאות שישולמו ע"י היזם
לספקים חיצוניים, ואשר תהיינה מגובות בחשבוניות וחשבונות חתומים כמתואר
לעיל, בכפוף לאישור מהנדס מטעם משרד התיירות

דרישות פיזיות ליחידות אירוח

 א. גודל – יחידת אירוח תהיה בגודל של לפחות 20 מ"ר ברוטו ולא יותר מ – 40
 מ"ר ברוטו, או ע"פ התקנים הפיזיים התקפים ביום הגשת הבקשה  

ב. ליחידת האירוח תהיה כניסה נפרדת מזו של מבנה קיים אחר כגון- מגורי היזם

 ג. מספר חדרים - אחד אך לא יותר מ-3 חדרים

ד. חדר שירותים הכולל מקלחת ו/או אמבטיה

ה. מטבחון המצויד בפינת קפה ומקרר עד 150 ליטר

ו. לפחות שני חלונות ורשתות הגנה מיתושים /חרקים

ז. מיזוג אויר : היחידה תכלול מיזוג אויר לחימום וקירור

ח. ציוד ביחידות האירוח: יחידת האירוח תכלול לפחות את פרטי הריהוט הבאים
מיטות נוחות, כלי מיטה, ארון בגדים, שולחן וכיסאות, כלי מטבח, מגבות, תאורה
נאותה, מראה גדולה, וילונות, רדיו, טלוויזיה וציוד נוסף לנוחיות האורח

ט. מתקנים הנדסיים לבטיחות: מפסק פחת, מטף לכיבוי אש, תאורה חיצונית נאותה
בסביבת יחידת האירוח, וכן כל דרישה לצורך רישוי עסקים

י. נגישות נכים: הבניה תעשה באופן שיאפשר גישה לנכים עם מוגבלויות, לפי
 התקנים המקובלים בהתאם חוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965

יא. פיתוח סביבת יחידת האירוח:
  חניה לפי התקנים המקובלים
  גינון וטיפוח השטח הצמוד ליחידת האירוח, גישה נוחה ברגל וברכב
 - שילוט והכוונה ברורים להגעה ולמיקום יחידת האירוח ב- 3 שפות: עברית, אנגלית  וערבית

 על היזם להתחייב ולצרף לטופס הבקשה, את מסמכי ההתחייבות הבאים:

א. התחייבות להפעיל את הפרויקט לפעילות התיירותית עליה הצהיר בעת הגשת הבקשה
למשך 5 שנים לפחות מיום קבלת המענק

ב. התחייבות להפעיל את הפרויקט על פי כל דין

ג. להסכים לפעול בהתאם להנחיות המשרד באשר להפעלתו, ולאפשר לאנשי ביקורת
המשרד לערוך ביקורות בפרויקט, מעת לעת

לא קיים היזם את התחייבויותיו, כולן או חלקן, על פי הנוהל יחויב להחזיר את

סכומי המענק שקיבל מהמשרד בתוספת הפרשי הצמדה וריבית

 
אנו רואים כי התנאים של משרד התיירות קשים לביצוע.
החובה להפוך לעוסק מורשה ולהציג חשבוניות  מקשה מאוד על תושבים שכירים שאינם רוצים להפוך ליזמים ועצמאים.
הם בסך הכל רוצים להרוויח סכומים קטנים שמבחינת החוק פטורים ממס הכנסה ומדיווח למס הכנסה (על השכרת דירות בסכום של כ4500 שח בחודש אין מס).

כמו כן התנאי להצמדת הממד לחדר האירוח אינו יישים במבנים רבים. במבנים אלו ניתן למקם ממ"ד קטן וזול יותר עם פתח נגיש לכל חדרי המבנה כולל לחדר הסטודיו החדש שיבנה.

למידע נוסף ותמונות כל טיפוסי הבתים במצפה רמון מצורפים לינקים לשני מאמרים אחרים שפרסמתי בבלוג של מינימקס מהנדסים בע"מ





מצורפות  תמונות של צימרים מבניה טרומית שתכננה מינימקס מהנדסים בע"מ בגן לאומי אשכול. בשנת 2004.
מבנה בודד במפעל

המבנים בשטח


פנים המבנה שהגיע בהתאם לתוכניות מפורטות שהכינה חנה בכור ז"ל