צרכי השטח נטו וברוטו האמיתיים במבנה עסקי
אחזקת מבנה החברה כרוכה בעלויות גדולות של השכרה, ארנונה, דמי ניהול, מערכות מיזוג, חשמל ועוד, ומשפיע באופן משמעותי על יעילות ותפוקת החברה. הושבת עובדים באופן לא נוח ולא מתאים לתהליך העבודה מקטינים את התפוקה ואינם מעודדים יצירתיות ועבודת צוות. כדי לתכנן ביעילות מבנה מתאים לחברה חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו .
במאמר זה אציג דרכים לניצול יעיל של השטח, שצריכים להיות בסיס לתכנון האדריכלי. זאת על מנת לקבל מבנה שמתאים לצרכי החברה במקביל לכך שיהיה מעוצב וייצוגי עם ניצולת שטח טובה שמשמעותה אחוז גבוה של שטח נטו במבנה.
כשמתיחסים לשטח מבנה מתכוונים לשטח ברוטו, שהוא השטח הכולל, בהתאם לגודלו מועמסות כל עלויות השטח. הגורם הקובע בניצולת השטח הוא שטח נטו. שהוא שטח החדרים והאולמות השימושיים ללא חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים.
השטח ברוטו כולל את כל השטחים שפורטו והוא השטח המשמש בסיס לעלויות שכירות, דמי ניהול ואחזקה. כאן טמון שורש הבעיה מכיוון שבפועל השטח נטו הוא השטח השימושי האמיתי. קיים קושי למדוד את השטח נטו מכיוון שנדרשת השקעת זמן ומקצועיות גדולה יותר מאשר במדידת הברוטו, ובכלל הברוטו נקבע בחוזה השכרה כך שאין מה למדוד.
מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, במרבית המבנים השטח נטו מהווה 50%-60% מהשטח ברוטו. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1,000 מ"ר הנטו יהיה 500-600 מ"ר בלבד!
בכל חברה במהלך תכנון שטח חדש יש מוקדי כח ומנהלים המצליחים להשיג יותר ליחידה שלהם ולשכנע את צוות התכנון שהעובדים שלהם זקוקים ליותר שטח. הם גם מקבלים שטח נוסף עבור גידול עתידי שבפועל לא מתבצע. תופעה זו מקובלת וגם רצויה מכיוון שעדיף מנהל אופטימי והשיגי המתכנן גידול והדואג ליחידה שלו מאשר מנהל פסימי המחמיץ הזדמנויות להגדלת פלח שוק. בכל ארגון חשובה בקרה של מנהל בכיר שיבטל את הדרישות המיותרות, יקטין את אי השוויון ויראה את התמונה הכוללת באופן מאוזן וראלי.
במהלך השנים כאשר מתבצעים שינויים של צמצום/הרחבה גם אז התכנון מושפע ממוקדי כח בחברה ומאילוצי שטח קיים. לא תמיד מוקד כח שומר על מעמדו, כך שבהחלט תתכן אפשרות של שינוי וצמצום משמעותי במחלקות מסויימות בארגון.
כדי להבהיר את הנקודה של מוקד כח המשפיע על התכנון להלן דוגמה פשוטה. כל מתכנן מתחיל יודע כי השלב הראשון בתכנון היא למקם את המנכ"ל ולשכתו במקום הטוב ביותר עם הנוף הטוב ביותר, מדוע? מכיוון שהמנכ"ל מהווה מוקד כח.
שיטת הישיבה נקבעת בהתאם לנפשות הפועלות בזמן התכנון הראשון של השטח. במהלך הזמן משתנה הארגון וקובעי המדיניות, בדיוק כמו השינויים בשוק ובאופנות הניהוליות. בהחלט יתכן מצב שבו החלטה עקרונית על ישיבה בחדרים סגורים לא מתאימה יותר לחברה, והמנהלים הנוכחיים בדיעה כי ישיבה במרחב פתוח מתאימה יותר. כדי לכמת את משמעות השינוי יש להעזר במתכנן פונקציונלי מנוסה שיספק תשובה מוסמכת לשאלה מה משמעות אילוצי בינוי קיים בשינוי כל כך משמעותי.
המשבר הפננסי שהחל ברבעון האחרון של 2008 מגדיל את הצורך בייעול וצמצום עלויות. חברה דינמית ותחרותית חייבת לשפר ביצועים ולהתאים את תקני השטח להתפתחויות. חברה תחרותית אינה יכולה להרשות לעצמה להמשיך לשבת בתקני שטח מרווחים של 5-6 מ"ר נטו לעובד בחדר משותף ותאלץ להקטין את השטח לתקן של 3-4 מ"ר נטו. זאת בשילוב שיפור עבודת הצוות ושיתוף הפעולה בין העובדים. שטח כל כך מצומצם לא מאפשר ישיבה עם קבלת קהל ומחייב הפנית השלחן אל קיר או מחיצה בישיבה בחדרים ולא רק במרחבים פתוחים.
ככל שהחברה גדולה יותר כך אפשר לתמרן עם שטחי עזר וקיים פוטנציאל גבוה יותר לחסכון אמיתי בשטח. בחדרי מנהלים, עובדים בכירים ועובדים הצריכים מידור יש טעם לבדוק אפשרות להקטנת תקני חדרים. במקרה כזה אילוצי הבינוי הקיים חזקים ולא כל מבנה מתאים לחדרים קטנים בשטח 8-9 מ"ר נטו, ולחדרים גדולים יותר בשטח 12-14 מ"ר בפרופורציות נכונות של אורך/רוחב .
כאשר מתכננים שטחי ייצור, מחסנים, חדרי מחשב ושטחים שמכילים ציוד אין כל משמעות לתקני שטח. הגורם הקובע הוא תכולת השטח כך שאין טעם להקצות שטח ללא עבודת הכנה שתפרוס את כל הציוד, תגדיר מרווחי עבודה נדרשים סביבו ותעריך באופן מדוייק את צרכי השטח.
גם כאן יש דינמיקה, צרכים וציוד משתנים ומתחלפים עם הזמן והשטח שהוקצה בעבר אינו משקף את המציאות.
לאחר שנקבעים התקנים האמיתיים והצרכים המעודכנים המתאימים לחברה ולשטח ניתן ליישם תכנון שבמקביל לעיצובו יאפשר שיפור תהליך העבודה והקטנת השטח הנדרש לחברה. מודעות להבדל בין שטח נטו לשטח ברוטו ונסיון להגדיל את הנטו ללא פגיעה בעיצוב ובמראה יקטינו עלויות ויגדילו את יעילות החברה.
אחזקת מבנה החברה כרוכה בעלויות גדולות של השכרה, ארנונה, דמי ניהול, מערכות מיזוג, חשמל ועוד, ומשפיע באופן משמעותי על יעילות ותפוקת החברה. הושבת עובדים באופן לא נוח ולא מתאים לתהליך העבודה מקטינים את התפוקה ואינם מעודדים יצירתיות ועבודת צוות. כדי לתכנן ביעילות מבנה מתאים לחברה חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו .
במאמר זה אציג דרכים לניצול יעיל של השטח, שצריכים להיות בסיס לתכנון האדריכלי. זאת על מנת לקבל מבנה שמתאים לצרכי החברה במקביל לכך שיהיה מעוצב וייצוגי עם ניצולת שטח טובה שמשמעותה אחוז גבוה של שטח נטו במבנה.
כשמתיחסים לשטח מבנה מתכוונים לשטח ברוטו, שהוא השטח הכולל, בהתאם לגודלו מועמסות כל עלויות השטח. הגורם הקובע בניצולת השטח הוא שטח נטו. שהוא שטח החדרים והאולמות השימושיים ללא חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים.
השטח ברוטו כולל את כל השטחים שפורטו והוא השטח המשמש בסיס לעלויות שכירות, דמי ניהול ואחזקה. כאן טמון שורש הבעיה מכיוון שבפועל השטח נטו הוא השטח השימושי האמיתי. קיים קושי למדוד את השטח נטו מכיוון שנדרשת השקעת זמן ומקצועיות גדולה יותר מאשר במדידת הברוטו, ובכלל הברוטו נקבע בחוזה השכרה כך שאין מה למדוד.
מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, במרבית המבנים השטח נטו מהווה 50%-60% מהשטח ברוטו. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1,000 מ"ר הנטו יהיה 500-600 מ"ר בלבד!
בכל חברה במהלך תכנון שטח חדש יש מוקדי כח ומנהלים המצליחים להשיג יותר ליחידה שלהם ולשכנע את צוות התכנון שהעובדים שלהם זקוקים ליותר שטח. הם גם מקבלים שטח נוסף עבור גידול עתידי שבפועל לא מתבצע. תופעה זו מקובלת וגם רצויה מכיוון שעדיף מנהל אופטימי והשיגי המתכנן גידול והדואג ליחידה שלו מאשר מנהל פסימי המחמיץ הזדמנויות להגדלת פלח שוק. בכל ארגון חשובה בקרה של מנהל בכיר שיבטל את הדרישות המיותרות, יקטין את אי השוויון ויראה את התמונה הכוללת באופן מאוזן וראלי.
במהלך השנים כאשר מתבצעים שינויים של צמצום/הרחבה גם אז התכנון מושפע ממוקדי כח בחברה ומאילוצי שטח קיים. לא תמיד מוקד כח שומר על מעמדו, כך שבהחלט תתכן אפשרות של שינוי וצמצום משמעותי במחלקות מסויימות בארגון.
כדי להבהיר את הנקודה של מוקד כח המשפיע על התכנון להלן דוגמה פשוטה. כל מתכנן מתחיל יודע כי השלב הראשון בתכנון היא למקם את המנכ"ל ולשכתו במקום הטוב ביותר עם הנוף הטוב ביותר, מדוע? מכיוון שהמנכ"ל מהווה מוקד כח.
שיטת הישיבה נקבעת בהתאם לנפשות הפועלות בזמן התכנון הראשון של השטח. במהלך הזמן משתנה הארגון וקובעי המדיניות, בדיוק כמו השינויים בשוק ובאופנות הניהוליות. בהחלט יתכן מצב שבו החלטה עקרונית על ישיבה בחדרים סגורים לא מתאימה יותר לחברה, והמנהלים הנוכחיים בדיעה כי ישיבה במרחב פתוח מתאימה יותר. כדי לכמת את משמעות השינוי יש להעזר במתכנן פונקציונלי מנוסה שיספק תשובה מוסמכת לשאלה מה משמעות אילוצי בינוי קיים בשינוי כל כך משמעותי.
המשבר הפננסי שהחל ברבעון האחרון של 2008 מגדיל את הצורך בייעול וצמצום עלויות. חברה דינמית ותחרותית חייבת לשפר ביצועים ולהתאים את תקני השטח להתפתחויות. חברה תחרותית אינה יכולה להרשות לעצמה להמשיך לשבת בתקני שטח מרווחים של 5-6 מ"ר נטו לעובד בחדר משותף ותאלץ להקטין את השטח לתקן של 3-4 מ"ר נטו. זאת בשילוב שיפור עבודת הצוות ושיתוף הפעולה בין העובדים. שטח כל כך מצומצם לא מאפשר ישיבה עם קבלת קהל ומחייב הפנית השלחן אל קיר או מחיצה בישיבה בחדרים ולא רק במרחבים פתוחים.
ככל שהחברה גדולה יותר כך אפשר לתמרן עם שטחי עזר וקיים פוטנציאל גבוה יותר לחסכון אמיתי בשטח. בחדרי מנהלים, עובדים בכירים ועובדים הצריכים מידור יש טעם לבדוק אפשרות להקטנת תקני חדרים. במקרה כזה אילוצי הבינוי הקיים חזקים ולא כל מבנה מתאים לחדרים קטנים בשטח 8-9 מ"ר נטו, ולחדרים גדולים יותר בשטח 12-14 מ"ר בפרופורציות נכונות של אורך/רוחב .
כאשר מתכננים שטחי ייצור, מחסנים, חדרי מחשב ושטחים שמכילים ציוד אין כל משמעות לתקני שטח. הגורם הקובע הוא תכולת השטח כך שאין טעם להקצות שטח ללא עבודת הכנה שתפרוס את כל הציוד, תגדיר מרווחי עבודה נדרשים סביבו ותעריך באופן מדוייק את צרכי השטח.
גם כאן יש דינמיקה, צרכים וציוד משתנים ומתחלפים עם הזמן והשטח שהוקצה בעבר אינו משקף את המציאות.
לאחר שנקבעים התקנים האמיתיים והצרכים המעודכנים המתאימים לחברה ולשטח ניתן ליישם תכנון שבמקביל לעיצובו יאפשר שיפור תהליך העבודה והקטנת השטח הנדרש לחברה. מודעות להבדל בין שטח נטו לשטח ברוטו ונסיון להגדיל את הנטו ללא פגיעה בעיצוב ובמראה יקטינו עלויות ויגדילו את יעילות החברה.
מאמרים בנושא תכנון פונקציונלי שכתבתי
No comments:
Post a Comment