קנית דירה לצורך השכרה והשקעה בנדל"ן

 עדכון מתאריך 9 בפברואר 2014

קנית דירה נוספת  מהווה השקעה ברמת סיכון גבוה. ככל שגדלה ההלוואה שאתם לוקחים לקניית הדירה כך גדל הסיכון. מחירי הדירות בשיא והיום יש דירות רבות להשכרה כך שלא מספיק להציע דירה להשכרה, הדיירים מבקשים תנאי סף (מיזוג, רמת עיצוב וגימור) שהולכים ועולים מידי שנה.
שיפוץ הדירה מייקר את העסקה ומקטין את התשואה.
המסקנה היא למצוא אפיק קניה זול יותר שיאפשר תשואה גבוה יותר  

בשנים האחרונות מדברים על הסבת בנייני משרדים ישנים ובלתי מבוקשים לדירות מגורים מצורפים קישורים  מעניינים בנושא.

 

צפו בתמונות: הייתם גרים בבנייני משרדים הישנים האלה?

כמו במנהטן: כך נהפוך משרדים לדירות

מגדלי משרדים מול בנייני מגורים: שיווי משקל בין ביקושלהיצע

יוזמה להגדלת היצע הדירות בת"א: מגדלי משרדים יוסבו לדיור

עוברים לגור במשרד: התחדשות עירוניתמסוג אחר

לידיעת חולדאי: כך תהפוך 6 פילים לבנים במרכז ת"א, ל-1,300 דירות בזמן קצר

הבעיה המרכזית בכל הכתבות והמאמרים היא ההנחה שחברה אחת צריכה להסב את בניין המשרדים לדירות.

זאת הנחה שעוצרת ומאיטה את התהליך ההגיוני הזה. מדוע שבעלי שטחים בבניין המשרדים יתנו למישהו אחר להרוויח? הם רוצים להרוויח על הנכס שלהם  ויסרבו למכור אותו במחיר השוק שלו.

הנקודה הקובעת בקניית דירה להשקעה היא באיזה מחיר תצליחו למכור אותה. וכאן טמון הסיכון הכבד. מחירי הדירות נמצאים היום בשיא וההסתברות לעליית מחירים נוספת קטנה. אני חייב להודות שאת המשפט הזה כתבתי גם לפני שנתיים ומאז המחירים בהחלט עלו.
 

שיפוץ המערכות בדירה הוא הכרחי אך בניה בדירה אינה הכרחית. אתם בהחלט יכולים לקבל החלטה כי מעבר לצבע אתם לא בונים ומשפצים כי עלות השיפוץ לא תבוא לידי ביטוי בגובה שכר הדירה.

במערכות נכללים: אינסטלציה,  חשמל  והמזגנים.
 

זאת בהנחה כי הדירה באזור מבוקש ע"י שוכרים ותמיד ימצא שוכר גם אם ארון המטבח מיושן, הרצפה בלויה והעיצוב משעמם. דייר שנכנס לדירה כזאת רואה זאת מראש ומסכים לכך, זאת בניגוד למערכות שחייבות לפעול ללא תקלות.

 

בתחום הקבלנות קיימות מספר אפשרויות ביצוע. העזרות בקבלנים מומחים בתחומי הבינוי חשמל, אינסטלציה ומיזוג אוויר או עבודה עם קבלן ראשי אחד שגובה עמלות על קבלני המשנה שלו. הבעיה השכיחה היא הקבלן ראשי המעסיק בעלי מקצוע זולים יותר ופחות מנוסים.
אין תחליף לקבלני חשמל ואינסטלציה מנוסים. העבודה עם מספר קבלני משנה תחייב אותכם או את המפקח בהשקעת זמן גדולה יותר בפרויקט השיפוץ.

חשוב שאיש מקצוע יכין עבורכם כתב כמויות מפורט ביותר שימנע וויכוחים ואי הבנות עם הקבלן ויאפשר לכם להשוות בין מספר הצעות מחיר של קבלנים שונים על בסיס של עבודה זהה .

חשוב לקבל עזרה מגורם מקצועי בחתימת חוזה הקניה, בתכנון ובפיקוח.
חשוב  לדעת שאין לכם בעיה להתעסק בגביה, חידוש חוזים ומו"מ להשכרה. גם בחתימת חוזה שכירות כדאי להתעמק ולבצע את הפעולות ההכרחיות והחשובות כדי לוודא שתוכלו להוציא מהדירה דייר שאינו יכול לשלם ויהיה לכם ערבויות למקרה של אי תשלום (אין מצב שבו דירה תושכר לעד במחיר שוק ללא בעיות בגביה).

תשומת לב לנקודות שהדגשתי תגדיל את הסיכוי שלכם להרוויח ..

מאמרים שלי ברשת בנושאים דומים

קניהו שיפוץ דירה לצורך השכרה

דירה קטנה ומגניבה בעיר הגדולה

תמונות מלונדון בשנת 2013 העיר שהפנימה א העובדה שיש לבנות דירות סטודיו קטנות. ומאפשרת מגורים באזור הסוהו במקביל לבניית דירותחדשות עבור אלו שיכולים לשלם