קניית דירה למטרת השקעה
קניית דירה למטרת השקעה והשכרתה לאחרים היא השקעה כלכלית ברמת סיכון גבוה. כדי להקטין את הסיכון ולהגדיל את הסיכוי לרווח יש לטפל בכמה תנאים בסיסיים: דירה באזור מבוקש להשכרה, מחיר קניה נמוך מערך הדירה בעוד מספר שנים קצר, הכללת עלויות שיפוץ בתחשיב הכלכלי, בדיקה קפדנית שאין חריגות בניה ודרישות למיסים והיטלים שישנו לחלוטין את התחשיב הכלכלי.
השקעה ברמת סיכון גבוה – אם נשווה השקעה בדירה לתוכנית חסכון בבנק נראה כי רמת הסיכון הנובעת מירידת מחיר אפשרית היא גבוה מכיוון שלעולם לא נדע מראש אם מחיר המכירה יגלם רווח גבוה יותר מהשקעה סולידית בבנק. (נוכחנו בשנים האחרונות כי כלכלה אינה מדע מדוייק ואין אפשרות לחזות בהצלחה תשואות עתידיות גם של השקעות סולידיות). גורמים נוספים המגדילים את רמת הסיכון הם בעיות וקשיים בהשכרת הדירה וצורך בתיקונים לאחזקת הדירה. וזאת בהנחה כי נערכה בדיקה רצינית לפני הקניה ואין חריגות בניה ודרישות להריסה. אין אגרות והיטלים שיש לשלם ועלות שיפוץ הוכנסה לתחשיב הכלכלי של מחיר הדירה. בניגוד לדירה שקונים כדי לגור בה, גורם המהווה ערך מוסף חשוב, בדירה להשכרה ההשקעה היא חלופה אחת מהרבה אפשרויות כלכליות אחרות. כולל השקעת מרבית הכסף בהשקעה סולידית והשקעת אחוז נמוך מהחסכונות בהשקעות בסיכון גבוה שנותנות סיכוי לרווח גבוה. ככל שגודל ההלוואה והמשכנתה שלוקחים גדול יותר כך גדל הסיכון.
אין דרך בטוחה לדעת כי ערך הדירה יעלה בזמן המכירה אך בהחלט יש כמה סימנים ברורים ואמינים. ראשית ניתן לבדוק כי מחיר הקניה אינו מחיר שיא והמחיר ירד לאחרונה. שנית לא כדאי לקנות במחיר שוק בזמן שבו התחזית היא לירידת מחירים. כדאי להמתין ולשמור את הכסף בהשקעה סולידית ונזילה שתאפשר קניה בזמן הנכון .
היתרון המשמעותי בהשקעה כזאת הוא הפטור ממיסים להכנסות משכ"ד עד 4,950 שח בחודש ( סכום זה משתנה מדי פעם בפעם ויש לבדוק את גובהו העדכני).
מצב הדירה – בהנחה כי הדירה ישנה ובעלי הדירה אינם רוצים לטפל באופן שוטף בתיקונים ותקלות כדאי לדאוג לשיפוץ כולל של האינסטלציה בדירה כולל צנרת חדשה וברזים ואביזרים חדשים עם אחריות הספק לתיקונים למשך שלוש עד חמש שנים. כדאי לוודא כי מערכת החשמל כולל הלוח תקינים כנ"ל לגבי מיזוג האוויר.
שיפוץ המערכות הוא הכרחי אך בנייה ועיצוב הדירה אינו הכרחי. אתם בהחלט יכולים לקבל החלטה כי מעבר לצבע אתם לא בונים ומשפצים כי עלות השיפוץ לא תבוא לידי ביטוי בגובה שכר הדירה. זאת בהנחה כי הדירה באזור מבוקש ע"י שוכרים ותמיד ימצא שוכר גם אם ארון המטבח מיושן, הרצפה בלויה והעיצוב משעמם. דייר שנכנס לדירה כזאת רואה זאת מראש ומסכים לכך, זאת בניגוד למערכות שחייבות לפעול ללא תקלות.
שיפוץ יסודי – בשיפוץ יסודי אנו מגדילים את רמת הסיכון בהשקעה מכיוון שעלות הבינוי היא העלות הגבוה ביותר. באינסטלציה חשמל ומיזוג ניתן לקבל הצעת מחיר סופית למחיר. בבניה קשה לדעת מחיר סופי. גם כאן חשוב להשקיע זמן רב בבדיקות כדאיות. ראשית בדקו מה גובה שכ"ד לדירה משופצת ומעוצבת, אולי כדאי לחלק למספר יחידות עצמאיות עם שירותים ומטבחונים נפרדים, אולי כדאי לאבזר במטבחון כולל אביזרים וריהוט בסיסי מעוצב.
בכל דרך שתבחרו חשוב לקבל עזרה מגורם מקצועי בחתימת חוזה הקניה, בתכנון ובליווי ופיקוח. חשוב שתהיו מודעים לסיכונים, שאין לכם בעיה להתעסק בגביה, חידוש חוזים ומו"מ להשכרה. גם בחתימת חוזה שכירות כדאי להתעמק ולבצע את הפעולות ההכרחיות והחשובות כדי לוודא שתוכלו להוציא מהדירה דייר שאינו יכול לשלם ויהיה לכם ערבויות למקרה של אי תשלום (אין מצב שבו דירה תושכר לעד במחיר שוק ללא בעיות בגביה).
תשומת לב לנקודות שהדגשתי תגדיל את הסיכוי שלכם להרוויח בעסקה.
אשמח לקבל פידבק מהקוראים
ג'וני בכור
מינימקס מהנדסים בע"מ
054-4312166
לטעמי השוק כלכך חם עכשיו שלא שווה להשקיע בנדלן בכלל! עדיף להשקיע במניות ולקבל תשואה נאה על הכסף... חברים שלי מכרו את הדירה שלהם תוך 24 שעות מרוב הביקוש המוגזם
ReplyDelete