Saturday, March 23, 2013

קניית דירה למטרת השקעה

קניית דירה למטרת השקעה

קניית דירה למטרת השקעה והשכרתה לאחרים היא השקעה כלכלית ברמת סיכון גבוה. כדי להקטין את הסיכון ולהגדיל את הסיכוי לרווח יש לטפל בכמה תנאים בסיסיים: דירה באזור מבוקש להשכרה, מחיר קניה נמוך מערך הדירה בעוד מספר שנים קצר, הכללת עלויות שיפוץ בתחשיב הכלכלי, בדיקה קפדנית שאין חריגות בניה ודרישות למיסים והיטלים שישנו לחלוטין את התחשיב הכלכלי.
השקעה ברמת סיכון גבוה – אם נשווה השקעה בדירה לתוכנית חסכון בבנק נראה כי רמת הסיכון הנובעת מירידת מחיר אפשרית היא גבוה מכיוון שלעולם לא נדע מראש אם מחיר המכירה יגלם רווח גבוה יותר מהשקעה סולידית בבנק. (נוכחנו בשנים האחרונות כי כלכלה אינה מדע מדוייק ואין אפשרות לחזות בהצלחה תשואות עתידיות גם של השקעות סולידיות). גורמים נוספים המגדילים את רמת הסיכון הם בעיות וקשיים בהשכרת הדירה וצורך בתיקונים לאחזקת הדירה. וזאת בהנחה כי נערכה בדיקה רצינית לפני הקניה ואין חריגות בניה ודרישות להריסה. אין אגרות והיטלים שיש לשלם ועלות שיפוץ הוכנסה לתחשיב הכלכלי של מחיר הדירה. בניגוד לדירה שקונים כדי לגור בה, גורם המהווה ערך מוסף חשוב, בדירה להשכרה ההשקעה היא חלופה אחת מהרבה אפשרויות כלכליות אחרות. כולל השקעת מרבית הכסף בהשקעה סולידית והשקעת אחוז נמוך מהחסכונות בהשקעות בסיכון גבוה שנותנות סיכוי לרווח גבוה. ככל שגודל ההלוואה והמשכנתה שלוקחים גדול יותר כך גדל הסיכון.
אין דרך בטוחה לדעת כי ערך הדירה יעלה בזמן המכירה אך בהחלט יש כמה סימנים ברורים ואמינים. ראשית ניתן לבדוק כי מחיר הקניה אינו מחיר שיא והמחיר ירד לאחרונה. שנית לא כדאי לקנות במחיר שוק בזמן שבו התחזית היא לירידת מחירים. כדאי להמתין ולשמור את הכסף בהשקעה סולידית ונזילה שתאפשר קניה בזמן הנכון .
היתרון המשמעותי בהשקעה כזאת הוא הפטור ממיסים להכנסות משכ"ד עד 4,950 שח בחודש ( סכום זה משתנה מדי פעם בפעם ויש לבדוק את גובהו העדכני).
מצב הדירה – בהנחה כי הדירה ישנה ובעלי הדירה אינם רוצים לטפל באופן שוטף בתיקונים ותקלות כדאי לדאוג לשיפוץ כולל של האינסטלציה בדירה כולל צנרת חדשה וברזים ואביזרים חדשים עם אחריות הספק לתיקונים למשך שלוש עד חמש שנים. כדאי לוודא כי מערכת החשמל כולל הלוח תקינים כנ"ל לגבי מיזוג האוויר.
שיפוץ המערכות הוא הכרחי אך בנייה ועיצוב הדירה אינו הכרחי. אתם בהחלט יכולים לקבל החלטה כי מעבר לצבע אתם לא בונים ומשפצים כי עלות השיפוץ לא תבוא לידי ביטוי בגובה שכר הדירה. זאת בהנחה כי הדירה באזור מבוקש ע"י שוכרים ותמיד ימצא שוכר גם אם ארון המטבח מיושן, הרצפה בלויה והעיצוב משעמם. דייר שנכנס לדירה כזאת רואה זאת מראש ומסכים לכך, זאת בניגוד למערכות שחייבות לפעול ללא תקלות.
שיפוץ יסודי – בשיפוץ יסודי אנו מגדילים את רמת הסיכון בהשקעה מכיוון שעלות הבינוי היא העלות הגבוה ביותר. באינסטלציה חשמל ומיזוג ניתן לקבל הצעת מחיר סופית למחיר. בבניה קשה לדעת מחיר סופי. גם כאן חשוב להשקיע זמן רב בבדיקות כדאיות. ראשית בדקו מה גובה שכ"ד לדירה משופצת ומעוצבת, אולי כדאי לחלק למספר יחידות עצמאיות עם שירותים ומטבחונים נפרדים, אולי כדאי לאבזר במטבחון כולל אביזרים וריהוט בסיסי מעוצב.
בכל דרך שתבחרו חשוב לקבל עזרה מגורם מקצועי בחתימת חוזה הקניה, בתכנון ובליווי ופיקוח. חשוב שתהיו מודעים לסיכונים, שאין לכם בעיה להתעסק בגביה, חידוש חוזים ומו"מ להשכרה. גם בחתימת חוזה שכירות כדאי להתעמק ולבצע את הפעולות ההכרחיות והחשובות כדי לוודא שתוכלו להוציא מהדירה דייר שאינו יכול לשלם ויהיה לכם ערבויות למקרה של אי תשלום (אין מצב שבו דירה תושכר לעד במחיר שוק ללא בעיות בגביה).
תשומת לב לנקודות שהדגשתי תגדיל את הסיכוי שלכם להרוויח בעסקה.
אשמח לקבל פידבק מהקוראים
ג'וני בכור
מינימקס מהנדסים בע"מ
054-4312166

צרכי השטח נטו וברוטו האמיתיים במבנה עסקי

 צרכי השטח נטו וברוטו האמיתיים במבנה עסקי

אחזקת מבנה החברה כרוכה בעלויות גדולות של השכרה, ארנונה, דמי ניהול, מערכות מיזוג, חשמל ועוד, ומשפיע באופן משמעותי על יעילות ותפוקת החברה. הושבת עובדים באופן לא נוח ולא מתאים לתהליך העבודה מקטינים את התפוקה ואינם מעודדים יצירתיות ועבודת צוות. כדי לתכנן ביעילות מבנה מתאים לחברה חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו .
במאמר זה אציג דרכים לניצול יעיל של השטח, שצריכים להיות בסיס לתכנון האדריכלי. זאת על מנת לקבל מבנה שמתאים לצרכי החברה במקביל לכך שיהיה מעוצב וייצוגי עם ניצולת שטח טובה שמשמעותה אחוז גבוה של שטח נטו במבנה.
כשמתיחסים לשטח מבנה מתכוונים לשטח ברוטו, שהוא השטח הכולל, בהתאם לגודלו מועמסות כל עלויות השטח. הגורם הקובע בניצולת השטח הוא שטח נטו. שהוא שטח החדרים והאולמות השימושיים ללא חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים.
השטח ברוטו כולל את כל השטחים שפורטו והוא השטח המשמש בסיס לעלויות שכירות, דמי ניהול ואחזקה. כאן טמון שורש הבעיה מכיוון שבפועל השטח נטו הוא השטח השימושי האמיתי. קיים קושי למדוד את השטח נטו מכיוון שנדרשת השקעת זמן ומקצועיות גדולה יותר מאשר במדידת הברוטו, ובכלל הברוטו נקבע בחוזה השכרה כך שאין מה למדוד.
מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, במרבית המבנים השטח נטו מהווה 50%-60% מהשטח ברוטו. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1,000 מ"ר הנטו יהיה 500-600 מ"ר בלבד!
בכל חברה במהלך תכנון שטח חדש יש מוקדי כח ומנהלים המצליחים להשיג יותר ליחידה שלהם ולשכנע את צוות התכנון שהעובדים שלהם זקוקים ליותר שטח. הם גם מקבלים שטח נוסף עבור גידול עתידי שבפועל לא מתבצע. תופעה זו מקובלת וגם רצויה מכיוון שעדיף מנהל אופטימי והשיגי המתכנן גידול והדואג ליחידה שלו מאשר מנהל פסימי המחמיץ הזדמנויות להגדלת פלח שוק. בכל ארגון חשובה בקרה של מנהל בכיר שיבטל את הדרישות המיותרות, יקטין את אי השוויון ויראה את התמונה הכוללת באופן מאוזן וראלי.
במהלך השנים כאשר מתבצעים שינויים של צמצום/הרחבה גם אז התכנון מושפע ממוקדי כח בחברה ומאילוצי שטח קיים. לא תמיד מוקד כח שומר על מעמדו, כך שבהחלט תתכן אפשרות של שינוי וצמצום משמעותי במחלקות מסויימות בארגון.
כדי להבהיר את הנקודה של מוקד כח המשפיע על התכנון להלן דוגמה פשוטה. כל מתכנן מתחיל יודע כי השלב הראשון בתכנון היא למקם את המנכ"ל ולשכתו במקום הטוב ביותר עם הנוף הטוב ביותר, מדוע? מכיוון שהמנכ"ל מהווה מוקד כח.
שיטת הישיבה נקבעת בהתאם לנפשות הפועלות בזמן התכנון הראשון של השטח. במהלך הזמן משתנה הארגון וקובעי המדיניות, בדיוק כמו השינויים בשוק ובאופנות הניהוליות. בהחלט יתכן מצב שבו החלטה עקרונית על ישיבה בחדרים סגורים לא מתאימה יותר לחברה, והמנהלים הנוכחיים בדיעה כי ישיבה במרחב פתוח מתאימה יותר. כדי לכמת את משמעות השינוי יש להעזר במתכנן פונקציונלי מנוסה שיספק תשובה מוסמכת לשאלה מה משמעות אילוצי בינוי קיים בשינוי כל כך משמעותי.
המשבר הפננסי שהחל ברבעון האחרון של 2008 מגדיל את הצורך בייעול וצמצום עלויות. חברה דינמית ותחרותית חייבת לשפר ביצועים ולהתאים את תקני השטח להתפתחויות. חברה תחרותית אינה יכולה להרשות לעצמה להמשיך לשבת בתקני שטח מרווחים של 5-6 מ"ר נטו לעובד בחדר משותף ותאלץ להקטין את השטח לתקן של 3-4 מ"ר נטו. זאת בשילוב שיפור עבודת הצוות ושיתוף הפעולה בין העובדים. שטח כל כך מצומצם לא מאפשר ישיבה עם קבלת קהל ומחייב הפנית השלחן אל קיר או מחיצה בישיבה בחדרים ולא רק במרחבים פתוחים.
ככל שהחברה גדולה יותר כך אפשר לתמרן עם שטחי עזר וקיים פוטנציאל גבוה יותר לחסכון אמיתי בשטח. בחדרי מנהלים, עובדים בכירים ועובדים הצריכים מידור יש טעם לבדוק אפשרות להקטנת תקני חדרים. במקרה כזה אילוצי הבינוי הקיים חזקים ולא כל מבנה מתאים לחדרים קטנים בשטח 8-9 מ"ר נטו, ולחדרים גדולים יותר בשטח 12-14 מ"ר בפרופורציות נכונות של אורך/רוחב .
כאשר מתכננים שטחי ייצור, מחסנים, חדרי מחשב ושטחים שמכילים ציוד אין כל משמעות לתקני שטח. הגורם הקובע הוא תכולת השטח כך שאין טעם להקצות שטח ללא עבודת הכנה שתפרוס את כל הציוד, תגדיר מרווחי עבודה נדרשים סביבו ותעריך באופן מדוייק את צרכי השטח.
גם כאן יש דינמיקה, צרכים וציוד משתנים ומתחלפים עם הזמן והשטח שהוקצה בעבר אינו משקף את המציאות.
לאחר שנקבעים התקנים האמיתיים והצרכים המעודכנים המתאימים לחברה ולשטח ניתן ליישם תכנון שבמקביל לעיצובו יאפשר שיפור תהליך העבודה והקטנת השטח הנדרש לחברה. מודעות להבדל בין שטח נטו לשטח ברוטו ונסיון להגדיל את הנטו ללא פגיעה בעיצוב ובמראה יקטינו עלויות ויגדילו את יעילות החברה.





מאמרים בנושא תכנון פונקציונלי שכתבתי


עיצוב פנים מקורי עם צוות תכנון משולב

עיצוב פנים מקורי עם צוות תכנון משולב

כאן מוצגות תמונות ותוכניות שהכינה חנה בכור ז"ל במבנים שתכננה מינימקס מהנדסים בע"מ

l































שימוש בתקנים לחברות גדולות

שימוש בתקנים לחברות גדולות

ספר תקנים נחוץ לחברות גדולות הפותחות סניפים חדשים. ניתן להגדיר מספר טיפוסים וסוגים של סניפים ולהציג תוכניות אפשריות ופרטי תכנון של אזורים שונים שאותם ניתן להעתיק לתוכנית של סניף חדש. ניתן להשתמש באותם צבעים, חומרים וספקים ששמשו אותנו בסניף המוצלח שלנו שמהווה את הבסיס לספר התקנים. נשמר את תהליך העבודה שהוכיח את עצמו גם בסניף החדש.
ספר תקנים יעזור לפתוח ולשדרג סניפים חדשים לאחר הקמת הסניף הראשון. מעבר להגדרת תוכניות, עיצוב וחומרים נגדיר תהליך עבודה ורמת שירות ללקוח. ההבדל בין ספר תקנים של רשת לתקני בינוי כלליים הוא בכך שספר התקנים של הרשת הוא מדריך מעשי לבנית ושדרוג סניפים לעומת ספר תקנים כללי המהווה מקור מידע חשוב למתכננים וקבלנים. בניגוד לספרי תקנים הנותנים הנחיות מקצועיות למתכננים וקבלנים ומגדירים את חוקי הבניה, ספר תקנים של רשת מגדיר רק את התקנים הרלוונטים לרשת שלנו.
כדי להמחיש מדוע טוב לעבוד עם ספר תקנים אציג מספר דוגמאות מוצלחות לרשתות שעבדו עם ספר תקנים. ראשית יבואנית הרכב יוניברסל מוטורס שרצתה להתאים את כל מוסכי הרשת לשנת אלפיים ולעמוד בסטנדרטים של חברת האם ג'נרל מוטורס. במשך מספר שנים התאמנו את התקנים האמריקאים לאפשרויות בישראל והגדרנו רשימת דרישות ממוסך תקני של הרשת. עברנו על כל המוסכים והצענו תוכנית שיפור או שהצענו לעבור לאתר חדש עקב אי עמידה יסודית בתקנים. כל העבודה נעשתה בשיתוף פעולה עם מהנדסי ג'נרל מוטורס וצוות היגוי ישראלי. בסיום התהליך ידע כל בעל מוסך מה עליו לעשות כדי לשדרג את המוסך. מחלקת הבינוי אימצה את ספר התקנים ועד היום כל מוסך חדש ברשת נבנה בעזרת ההנחיות והתוכניות בספר התקנים. מוסכי הרשת נוחים לעבודה וידידותיים ללקוחות.
דוגמה שניה היא חדירת רשת מקדונלנד לישראל. הסניף הראשון נפתח בשנת 1993 בקניון איילון והצליח מאוד מול סניפים רבים של החברה המובילה אז בישראל בורגר ראנץ. בהתאם לקצב פתיחת הסניפים של בורגר ראנץ תהליך החדירה של מקדונלד היה צריך להמשך שנים רבות, אך באופן מפתיע התברר כי בזכות ספר התקנים של הרשת כל תהליך איתור והקמת סניף חדש נמשך זמן קצר ותוך מספר שנים נסגר הפער בין החברות. כיום יש 170 סניפי מקדונלד . בורגר ראנץ נמכרה בשנת 2008 לרשת בורגר קינג ובשנת 2010 אוחדו שתי הרשתות תחת השם בורגר ראנץ עם 110 סניפים.
דוגמה נוספת היא שדרוג והקמת סניפים חדשים בבנק הפועלים. מחלקת הבינוי של הבנק הגדירה תקנים תוכניות וצבעים לסניפים וחייבה את המתכננים לעבוד בדיוק כמו בתקנים. שהוטל עלינו במינימקס מהנדסים לתכנן סניף חדש באלעד כל הפרטים החומרים והריהוט הותאמו לתקן ולעבודת ההכנה שבוצעה בתוכניות התקניות. התאמנו את הצורה והקונטור המיוחד של הסניף למראה הסניף שהוגדר בתקן. בסופו של דבר תוך זמן קצר קבלנו סניף דומה לסניפים אחרים חדשים בהתאם לתורת השיווק שהוגדרה בבנק ובהשקעת משאבים קטנה יותר מאשר תכנון ללא תקן. גם הבנקים האחרים עובדים עם ספר תקנים.
האתגר האמיתי בהגדרת תקנים הוא הפיכתם לקונקרטים וניצול האפשרות להוזלת עלויות. את ספר תקנים צריך לעדכן כל הזמן מכיוון שאופנות וחומרים משתנים ומתחדשים כל הזמן וצריך להיות עם יד על הדופק. כל תכנון הסניף מתבסס על תהליך עבודה שיאפשר לרשת לתת את רמת השירות הגבוה ולעמוד בעלויות אחזקה ותפעול שיאפשרו להרוויח גם לאחר כיסוי עלויות הבינוי הגבוהות. חייב להיות קשר בין היקף מחזור המכירות והריווחיות לבין עלות הקמת ואחזקת הסניף.
רשתות של בתי קפה, ביגוד ואופנה, בנקים, מוסכים, בתי מרקחת, תחנות שירות וכו יכולים להפיק רווחים עצומים משימוש בספר תקנים לרשת. כל תהליך מיצוב ומיתוג הרשת שמתחדש מדי כמה שנים יכול לבוא לידי ביטוי בעלויות ביצוע נמוכות יותר כאשר מעסיקים צוות היגוי פנימי ויועצים חיצוניים המנתחים את הנושא ומציגים תוכניות קונקרטיות ודרכים ליישום הבינוי והעיצוב. הגדרת התקנים צריכה לכלול את מכלול הפרטים הרלוונטים לתכנון, הקמה והרצה של סניף. כולל תהליך עבודה, גודל צוות, תפריטים ומוצרים נמכרים וכמובל כל הקשור לתכנון, עיצוב ובנית הסניף.
כיום, שגדלה הזמינות לקבלת נתונים ישירות לטלפון הסלולרי שלנו, ניתן להפוך את ספר התקנים לכלי עבודה עבור הקבלנים והמבצעים. הורדת תמונה או שרטוט בקלות למכשיר הטלפון תחסוך טעויות ותיקונים.
לדעתי, ספר התקנים של רשת גדולה הוא מצביע חשוב על יכולת הניהול והארגון של החברה. אם הייתי צריך לבחור בין שתי מניות של שני בנקים למשל, הייתי בוחר במניה של הבנק שלו ספר תקנים מוצלח יותר .
אשמח לקבל פידבק מהקוראים

 


תכנון אדריכלי כמקדם תרבות ארגונית

תכנון אדריכלי כמקדם תרבות ארגונית

תרבות ארגונית היא נורמות, ערכים וסגנון ההתנהגות והניהול של הארגון, או במילים אחרות הדרך בה מתנהלים הדברים. התכנון הפונקציונלי והאדריכלי של המבנה שבו ממוקם הארגון יכול לתרום לגיבוש התרבות הארגונית במספר נקודות:
1- תכנון אזורי ופינות ישיבה בהתאם למידת הפרטיות של העובדים.
2- תכנון בהתאם לגודל צוותי העבודה המקובלים בחברה.
3- תכנון מבנה מודולרי (Open Space) לחברות עם גמישות ארגונית, ומבנה קשיח (חדרים) לחברות שמרניות יותר.
4- התחשבות בציוד וחומרה של הארגון בהתאם לצרכים ומידת החדשנות הטכנולוגית של הארגון.
5- תכנון אזורי התכנסות בהתאם לאופי הארגון. ככל שמידת שיתוף הפעולה גדולה יותר כך יותר פינות ישיבה קטנות.
אופן תכנון המבנה שבו ממוקם הארגון יכול לחזק את גיבוש העובדים ולהקל על העברת מידע והידע הארגוני. תכנון טוב "ישדר" לעובד/ת חדשים את דפוסי ההתנהגות בארגון.
קיימים הבדלים משמעותיים בדפוסי התנהגות של עובדים של חברות שונות. אפילו החלוקה של חברות יצרניות מהדור הישן ומהדור החדש, חברות שירותים, חברות הייטק מבוססות וחברות סטרטאפ, וכד' אינה מגדירה מספיק את דפוסי ההתנהגות הנוכחית.
קשה לסווג התנהגות עובדים בהתאם לסוגי החברות. חברת סטרט אפ יכולה להיות חברה שממוצע גיל העובדים שלה 25 שנה ויכולה להיות כזאת שממוצע הגלאים 35 שנה – וכאן מדובר בפער דורות! שינוי הערכים והתפתחות האמצעים הטכנולוגים בשלוש השנים האחרונות מקבילה לשינוי של עשרות שנים בעבר.
הנקודה החשובה ביותר היא ארעיות מקום העבודה, לא עוד עבודה לשנים רבות אלא עבודה שיכולה להסתיים מהיום להיום, עם ליווי של איש בטחון מחוץ למבנה. לא משנה מה משדר הארגון לעובדים, תמיד יקנן החשש בלב העובד מכיוון שאירועים כאלו מתרחשים בארגונים אחרים. נקודה זו חשובה מאוד בהתייחסות לאופן התכנון של מערך העבודה. העובד זקוק לפרטיות במסך המחשב שלו וזאת גם אם הישיבה היא במרחב פתוח. יתרה מזאת בארגונים רבים התקרבות לעמדת העבודה בנקודה שהמסך חשוף מהווה מעשה שלא יעשה. נקודה נוספת רלוונטית להגדרת הפרטיות היא העובדה שבארגונים רבים יום העבודה הוא סביב השעון והעובדים נאלצים לבצע סידורים ועניינים אישיים בזמן העבודה.
ברור שבארגונים שבהם מדובר בעובדים שהחברה לא מעוניינת לתת להם פרטיות, כמו בארגונים עם מוקדי שירות המאויישים ע"י כ"א זמני אין עניין להנהלה לספק פרטיות. להפך אחראי המשמרת רואה בדיוק מה שקורא במסך המחשב של העובד למטרות בקרה ושיפור השירות. התכנון הפונקציונלי והאדריכלי משמעותי יותר בארגון שבמוקד עובדים קבועים ומנוסים שהארגון מבקש להתחשב בהם ככל האפשר, זאת כמובן ללא "בזבוז" שטח מיותר.
נושא עקרוני נוסף הקיים, בחברות רבות, היא הגמישות המדהימה בשינוי צוותים. הצוות בד"כ מונה 4-8 עובדים ומטפל בפרויקט או נושא ספציפי. קיים יתרון משמעותי לישיבה משותפת של הצוות כולל ראש הצוות מכיוון ששיתוף הפעולה והעברת המידע והידע מתבצעת בקלות רבה. המתכנן חייב לקחת בחשבון נקודה זו מכיוון שרק תכנון מראש של עמדות עבודה מודולריות בכל המבנה יאפשר את הגמישות לשינויי ציוות, ואפשרות שינוי מקום ישיבה מהיום למחר. כאשר בלילה אנשי המערכות משנים כתובות ברכזת התקשורת.
השינוי הגדול שחל ומתחולל בחומרה גרמו לכך שבארגונים רבים מחשב העובד הוא מחשב נייד וטלפון חכם. רק אצל עובדים הנזקקים למחשבים חזקים יותר יש מחשב קבוע. כיום שלחן בעומק 70 ס"מ בהחלט מספיק ובארגונים ללא נייר גם 60 ס"מ יספיקו.
דרך נוספת המאפשר למתכנן לחזק את הגיבוש בארגון היא תכנון פינות מנוחה ושתיה זעירות לישיבות של 2-3 עובדים עם אפשרות לחבר את המחשב הנייד.
פינות הישיבה והשתיה משפרות את העברת המידע הלא פורמלי ותורמות לגיבוש העובדים בחברה.
בארגונים שבהם לא קיימת הנורמה המקדשת הטלת ספק תוך השקעת שעות עבודה רבות ומאמצים רבים להשגת היעדים, אין טעם לתכנן חדרי מנוחה ופינות התרגעות רבות. אין צורך בכך כי ממלא תפוקת העובדים נמוכה יחסית ו"בזבוז הזמן" הכרוך בשימוש בכל השטחים הללו עלול להקטין עוד יותר את שעות העבודה והתפוקה.
לסיכום, יש להקפיד וללמוד את צרכי הארגון על ידי איסוף מידע שיאפשר הכנה של פרוגרמה מדויקת המבוססת על עבודת שטח של המתכנן הפונקציונלי . פרוגרמה זאת תיושם על ידי האדריכל וכך התוצאה תהיה מבנה שיתאים לצרכי הארגון ולמטרותיו לעתיד.

מאמרים בבלוג בנושא עיצוב פנים ואדריכלות




Wednesday, March 13, 2013

תכנון מוסך בהתאם לתקני GMג'נרל מוטורס

תכנון מוסך בהתאם לתקני GM ג'נרל מוטורס

חברת U.M.I ישראל  החלה לפעול בשנת 1994 ע"י שתי יבואניות הרכב הוותיקות ליאו גולדברג וחברת המזרח ליבוא מכוניות בשותפות עם יצרנית הרכב חברת ג'נרל מוטורס שבקשה לעודד את המכירות בישראל. הנהלת החברה החדשה ברשותם של אביהו בן נון ודוד עיני יזמה את  שדרוג כל מוסכי הרכב והתאמתם לסטנדרט שנות ה-2000 .
משרד מינימקס מהנדסים בע"מ נבחר לרכז את הפרויקט.  במשך יותר משנתיים עבד צוות של ארבעה אנשים להתאמת התקנים האמריקאים ושדרוג המוסכים לתקנים החדשים.
כל מוסכי הרשת והמוסכים שבקשו להתקבל לרשת נבדקו בעזרת טבלאות התקנים שאפשרו עבודה מהירה ושמירה על רמה אחידה באמצעות כלי תכנון ובדיקה שהיו מקובלים בארצות הברית בכל הרשתות המצליחות.

 התקנים משמשים עד היום את החברה  ואפילו אומצו ע"י חברות אחרות שקבלו את המידע והנתונים ממנהלים בעבר בחברת UMI . (מסיבה זו אנו מרשים לעצמנו לפרסם מידע זה).

הבסיס לתכנון מוסך שירות הוא מספר הרכבים המטופלים ביום. בהתאם לכך יקבע מספרם של הליפטים שהם בעצם המדד לגודל המוסך. מוסכי הרשת חולקו לארבע קטגוריות בהתאם למספר הממוצע של רכבים מטופלים ביום:

מוסך MINI – עד 12 כניסות רכבים לטיפול ביום.
מוסך SMALL – מ12 עד 20 כניסות רכבים לטיפול ביום
מוסך MEDIUM – מ20 עד 30 כניסות רכבים לטיפול ביום
מוסך LARGE – מ30 עד 40 כניסות רכבים לטיפול ביום
מוסך VERY LARGE – מעל 60 כניסות רכבים לטיפול ביום

התייחסנו  למוסך השירות כקו ייצור שבו מטופלים רכבים על אמצעי העזר העיקרי שהוא הליפט.
הרכבים מגיעים לכניסה שבה פותחים להם כרטיס עבודה. בעלי הרכב יכולים לצפות ברכב המטופל מחדר המתנה עם חלון זכוכית. לאחר הטיפול הרכבים ממתינים בחנייה ייעודית והיציאה מתבצעת דרך פתח שונה מפתח הכניסה.
לאחר שנקבע מספר הליפטים, בהתאם למספר הרכבים המטופלים ביום,  שטח מוסך השירות נגזר ממספרם. זהו גם הבסיס לקביעת כל שטחי המוסך:
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->מספר העמדות הנוספות
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח של מחלקת שירות שנקבע בהתאם למדד של 40 מ"ר כפול מספר הלפטים
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח אזור קבלת רכבים לשירות
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח מחסן חלפים
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח חדר המתנה
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח משרד כללי
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח גינון שנקבע לפי השטח הכללי (7% ממנו)
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח חניית לקוחות, שנקבע בהתאם למדד של 50 מ"ר כפול מספר הליפטים
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח חניית רכבים בשירות
<!--[if !supportLists]-->ñ     <!--[endif]-->שטח חניית עובדים וצרכים אחרים, שנקבע בהתאם למדד של 50 מ"ר כפול מספר הליפטים

על בסיס תקני GM שהותאמו לארץ, בנינו טבלת דרישות המוצגת בדף הבא. עברנו על כל מוסכי הרשת ומינו אותם בהתאם לתקן החדש.
זאת אחרי ששרטטנו את מערך המוסך ולמדנו את הפוטנציאל לשיפור והתאמה לתקנים החדשים של הרשת.
צוות ההיגוי שכלל גם מהנדס אמריקאי של GM  בשיתוף עם נציגי המוסך קבל החלטה כיצד להתאים את המוסך לתקנים ועקב אחרי הביצוע. בחלק מהמוסכים, בעיקר באילו שהצטרפו לרשת, נבנה מוסך חדש בהתאם לתקנים.
אמצעי עזר לתכנון היו המודלים שהכנו לכל אחד מסוגי המוסכים בתקן שהציגו שרטוט מוחשי לתקן.




כבר בשנת 1995, הייתה לרשת מודעות לנגישות נכים והוגדר צורך בתאי שירותים לנכים ולנגישות נכים בעגלה לחדר ההמתנה. זאת מהסיבה הפשוטה שבארצות הברית כל נושא הנגישות קבל תנופה והפך לאחד מדרישות התכנון הבסיסיות שאותם הפנימה ג'נרל מוטורס GM.
הטבלה הקודמת רכזה את מוסכי השירות הטבלה שתוצג בעמוד הבא מרכזת את מרכזי השיווק, האתרים שבהם יש גם אולמות תצוגה ועיקר הפעילות בהם היא מכירת רכבים חדשים  (וטריד אין כמובן). חלק מאתרים אלו היו בניהול החברה  וחלק היו של זכיינים של הרשת.
מרכזי השיווק משמעותיים יותר לחברה מבחינת רמת הבינוי שלהם מכיוון שהם אלו שקובעים בפועל את היקף המכירות ואת צרכי השירות שהרשת מחויבת לתת.  במרכזים אלו הבסיס להגדרת השטח הנדרש היה מספר הרכבים הנמכרים בשנה. בהתאם למספרם נקבע גודל אולם התצוגה.

מרכז שיווק ושירות  SMALL שלו פוטנציאל מכירות שנתי של 120 רכבים

מרכז שיווק ושירות  MEDIUM שלו פוטנציאל מכירות שנתי של 400 רכבים

מרכז שיווק ושירות  MIDSIZE שלו פוטנציאל מכירות שנתי של 700 רכבים

מרכז שיווק ושירות  LARGE שלו פוטנציאל מכירות שנתי של 1000 רכבים

מרכז שיווק ושירות  VERY LARGE שלו פוטנציאל מכירות שנתי של 1500 רכבים

הכנת טבלאות התקנים בצרוף פרוגרמה ומפרטים כתובים עם שרטוטים עקרוניים שהכנו כברו בשלב הראשון של העבודה ברשת,  אפשרו לנו לבדוק  ולתכנן תוכניות שיפור לכל המוסכים הקיימים ולבדוק מוסכים שרצו להצטרף לרשת. 
כלי עבודה  אלו אפשרו לנו איתור מהיר של אתרים  חדשים  מתאימים  לרשת והוצאת תוכנית פונקציונלית  בזמן מינימלי. חוברת המפרטים והפרוגרמה  נמסרו לאדריכלים שתכננו את המוסכים החדשים  ואפשרו להם לעמוד בסטנדרטים ובתקנים שנקבעו בזמן תכנון קצר יותר.

 ההגדרות הברורות וכמותיות אפשרו למחלקת הבינוי בחברת U.M.I להמשיך  בעבודה השוטפת לאחר סיום המהלך הגדול של בניית הרשת בעזרת משרד מהנדסים חיצוני המתמחה בתכנון פונקציונלי , מינימקס מהנדסים בע"מ.
עד היום משמש החומר שהכנו את מחלקת הבינוי ואת כל מוסכי הרשת. יתרה מזאת מנהלים  שעברו לחברות אחרות או  לייעוץ  הנחילו את השיטה והעקרונות לרשתות אחרות.
כל תחום הכנת פרוגרמה לבינוי מפורטת פותח ע"י  הרשתות האמריקאיות הגדולות.
ספר פרוגרמה  של רשת אמריקאית  מפרט את כל צרכי המבנה  עד הפרטים הקטנים ביותר. האמריקאים משקיעים עבודה רבה  ומאומצת פעם אחת שלאחריה  אין להם מתחרים במהירות הביצוע, היישום,  ושמירה קפדנית על סטנדרטים אחידים.
 הדוגמה הבולטת ליעילות השיטה האמריקאית היא אופן ומהירות חדירת רשת מקדונלד לישראל שהצליחה לדחוק את הרשת הוותיקה והמובילה בורגר קינג. תוך חמש שנים הצליחה מקדונלד להפוך לרשת הגדולה ביותר בישראל כאשר המתחרה  הישראלית לא הצליחה לעמוד בקצב הבינוי המואץ של הרשת האמריקאית. זאת מהסיבה הפשוטה שכל המידע המפורט היה מרוכז ולא היה צורך "להמציא את הגלגל" בכל תכנון של סניף חדש.
הבנקים בארץ אמצו והפנימו את השיטה, כיום  תכנון סניפים חדשים ומשודרגים מתבצע באופן יעיל מאוד בסטנדרט קבוע עם הגדרות מפרטים אחידים. זאת גם הסיבה שהקבלנים המתמחים בבניית סניפים עובדים עם כל הבנקים.

כאשר תכננו את סניף אלעד של בנק הפועלים התבססנו על תוכניות ותקנים  שסיפק הבנק וכל מה שנדרשנו לעשות היה להתאים את התקנים לצורה ולקונטור שטח הסניף. כיום כאשר אנו עובדים כמנהלי פרויקט עם בנק דיסקונט אנו רואים כי גם בנק זה עובד עם תקנים ברורים שמתווה הנדסת ייצור של הבנק. זרך זו  קצרה באופן משמעותי את זמן התכנון והוזילה עלויות בעקבות עבודה עם ספקים קבועים של קיר טכנולוגי שבו מוצבים המכשירים האוטומטיים,  ריצופים וציפויים, מחיצות זכוכית, מערכות, תקרות אקוסטיות, ריהוט, שילוט ואבזור.
בעידן הנוכחי שבו משתנים המוצרים בקצב מהיר מאוד, האתגר בהגדרת תקנים היא שמירת הרלוונטיות שלהם וקביעת מיצוב ומיתוג אחיד ומוצלח לכל הסניפים של הרשת.
אשמח לקבל  פידבק מהקוראים
בעמוד הבא תקנים למרכזי שיווק ושירות שבהם מוכרים רכבים והם בד"כ מרכזי שירות אזוריים ומובילים .



כתובות מאמרים של ג'וני בכור - מינימקס מהנדסים


תכנון מחסן

תכנון מפעל


תכנון פונקציונלי


עיצוב פנים ואדריכלות





כללי

תכנון דירה קטנה עם אחסון יעיל החוסך שטח 

אחסנה בבית ותכנון  מחסן - הקשר עם התנועה למען דירות קטנות


מצפה רמון
פרויקט ההתנדבות לשיפוץ בניני השיכון של מצפה רמון

ריכוז צילומי תוכניות ההגשהשל מצפה רמון

השכונות של מצפה רמון

בניית יחידת אירוח במצפה רמון בעזרת מענק  של משרד התיירות

מצפה רמון ישוב בהמתנה

מדוע לא מצליחה מצפה רמון להתפתח ולהתבסס

הדירות האבודות של מצפה רמון



תל אביב

הבניין של תה"ל ברחוב אבן גבירול 54

התיישבות  של קבוצות נוצריות בתל אביב מאז 1853

שכונת מונטיפיורי בתל אביב