Wednesday, July 31, 2013

שטח נטו ושטח ברוטו במבנים

שטח נטו שטח ברוטו במבנים

שטח ברוטו הוא מושג נזיל, לא ברור ולא קבוע. בפועל זהו אינטרוול שטחים הנע בין המוגדר בהיתר הבניה ומגיע עד השטח שמגדיר בעל הנכס, הכל בהתאם לנוחיות המגדיר.  
למרות אי הבהירות, זהו השטח החשוב ביותר בהגדרת המבנה.
השטח ברוטו קובע עלויות  קניה, זכויות בניה, דמי השכרה, מיסים ודמי ניהול.
הברוטו (הנומינלי) הוא שטח החדרים והאולמות השימושיים, חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים.
הברוטו כולל  גם שטחים אחרים שאינם ממוקמים בנכס המשמש אותנו כמו  לובי, אזורים משותפים ועובי קירות חיצוניים.  
שטח נטו הוא השטח  השימושי האמיתי  הכולל את החדרים והאולמות השימושיים שבהם עובדים .
כאשר מתייחסים לשטח מבנה מכל סוג בקניה ובהשכרה ההתייחסות היא לשטח ברוטו.
כדי שניתן יהיה להשוות בין מבנים שונים מאותו סוג ולדעת את יעילות השימוש בהם חשוב מאוד לדעת מהו השטח נטו.
אנשי נדל"ן קוראים לשטח נטו במגורים  שטח ריצוף, החדרים בהם יש ריצוף, במבנים עסקיים שטח שטיח, האזורים בהם מודבק שטיח.
קיים קושי למדוד את השטח נטו מכיוון שנדרשת השקעת זמן ומקצועיות גדולה יותר במדידתו  מאשר במדידת הברוטו, ובכלל הברוטו נקבע בחוזה השכרה כך שאין מה למדוד.
חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו.
קיימות פרשנויות רבות למושג שטח נטו ושטח ברוטו בכל סוגי המבנים .
בעקבות פסיקות בתי משפט, אומץ המושג שטח נומינלי שכולל תוספת לשטח האמיתי וכולל  את החלקים היחסיים בשטחים ציבוריים. ובלבד שהמוכר מספק תוכניות מדוייקות והסברים לשטחים המתווספים לשטח הפנימי של הדירה.
בכל מקרה רוכש הדירה צריך לנתח את המידע שקיבל ולהגיע בכוחות עצמו לתשובה החשובה מכל – מהו השטח נטו.
מכיוון שהברוטו הוא אינטרוול שטחים, החל מהכתוב בהיתר הבניה ועד להגדרה שמגדיר בעל הנכס, מתעוררים לעיתים קרובות חילוקי דיעות הנובעות מפרשנות שונה של הקונה והמוכר.
בגלל הבלבול במוסגים בית המשפט נדרש לדון בסוגיה לא מעט פעמים.
בדירת מגורים ההבדלים בין הנטו לברוטו ברורים ומדידים יותר מאשר במבנים עסקיים מכיוון שכמעט כל שטח הדירה הפנימי הוא נטו וקל יחסית למדוד אותו.
הקושי בהערכת שטח נטו הוא במבנה משרדים, היי טק ותעשייתי, מכיוון שבמבנים כאלו שטח המעברים ושטחי העזר שאינם נכללים בשטח נטו גבוה יחסי ומושפע ישירות מאיכות התכנון של המבנה.
ניצולת שטח היא שטח נטו חלקי שטח ברוטו.  נרצה כמה שיותר שטח נטו במבנה וניצולת שטח גבוה ככל האפשר.
מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, במרבית המבנים השטח נטו מהווה 50%-60% מהשטח ברוטו. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1,000 מ"ר הנטו יהיה 500-600 מ"ר בלבד!
הגורם המרכזי המשפיע על ניצולת השטח הוא היקף שטח הפרוזדורים.  הוא תמיד נקבע בהתאם לצרכי החברה ופרופורציות המבנה.
מבנה שתוכנן ביחסי אורך רוחב שדורשים יותר פרוזדורים יספק שטחי נטו בהיקף נמוך יותר.
הגדרת עלות קניה או השכרה למ"ר אינה מהווה מדד מדוייק לכדאיות קניה או השכרה.
מה שקובע הוא הגדרת שכ"ד או מחיר קניה למ"ר נטו.
ככל שהמבנה חדש יותר כך קטן השטח נטו בגלל תקני הבטיחות ודרישות למרחבים מוגנים.
ההבדלים בשיטות ההגדרה של שטח ברוטו וההבדל בין מבנה עם ניצולת שטח טובה למבנה עם ניצולת נמוכה מעוותים לחלוטין את העלות האמיתית של השכרת או קניית השטח.
מתכנן  פונקציונלי ,המתמחה בנושאים אלו,  יעזור לכם  לכמת באופן מדוייק את עלות ההשכרה, או הקניה האמיתית למ"ר נטו.

l

Sunday, July 28, 2013

התנועה לקידום דיור בדירות קטנות Small house movement


זאת לא בחירה לגור בדירה קטנה אלא אילוץ עבור אלו שאינם יכולים לרכוש דירה רגילה

מהי דירה קטנה – דירה בשטח של כ-35 מ"ר. כאשר מדובר בדירה מחולקת ניתן להסתפק בשטח קטן יותר כי אין בדירה מרחב מוגן.

בדירה חדשה יש צורך במרחב מוגן שישמש כחדר מגורים בשטח 8-10 מ"ר, סלון עם מטבחון בשטח 15 מ"ר, שירותים, אמבטיה וחדר אחסון בשטח של כ-10 מ"ר – סה"כ כ-35 מ"ר. לדירה גדולה יותר יתווסף חדר שינה נוסף בשטח 8-10 מ"ר.

אם יש באפשרותכם לקנות דירה גדולה, עשו זאת ובכך גם תניעו את גלגלי הכלכלה. יותר פרנסה לקבלנים, לחנויות המספקות לכם ביגוד, אביזרי בית, ריהוט, ספרים, ובעלי מלאכה המספקים לכם שירותי ניקיון  ואחזקת בית.

אבל, אם קניית דירה סטנדרטית תגרום לכם לשקוע בחובות שאותם תסיימו בעוד 10-20 שנים, בתנאי שלא יפטרו אותכם וגם תוותרו על הרבה מהחלומות שלכם עד סיום החזרת החוב, אני מזמין אותכם להצטרף לתנועה עולמית שמקדמת את רעיון הדירה הקטנה.


בישראל השוק קבע עובדות בשטח.
כבר שנים רבות בעלי דירות מחלקים דירה לכמה דירות קטנות.
חברות עסקיות רוכשות מבנים ומחלקים אותם לדירות קטנות ואפילו חברות בניה בונות דירות קטנות.

החידוש האחרון בתחום הדירות הקטנות הוא פיתוח של שיטת WEWORK, חללי עבודה משותפים, בחדרי ישיבות, פינות קפה וחדרי אוכל, לובי ופרוזדורים. השיטה מתרחבת לתחום המגורים המשותפים וממציאה קוראים לה WELIVE.
הבעיה טמונה בכך שאת עיקר הרווח גורפים גורמים פרטיים, במקום הדיירים עצמם המשלמים יותר גם על הדירות הקטנות הללו.

המחסור בדירות קטנות נגרם בגלל שלוש סיבות עקריות:
1- הרשויות אינן מאפשרות בניית דירות קטנות כדי שהכנסותיהן ממיסים אגרות והוצאות שוטפות של הדירה לא יקטנו. מבחינתן דירה קטנה היא מקור הכנסה קטן. הפחד שלהן היא מצפיפות דיור בדירה הקטנה שתעמיס הוצאות גדולות על הרשויות.
2 - הבנקים אינם אוהבים לתת הלוואות לדירות קטנות מכיוון שהדיעה הרווחת היא שערך הדירות הללו נמוך ויהיה קשה יותר למכור אותן.
3 - בחברת השפע קשה מאוד מנטלית לחיות בבית קטן. זה יוצר סטיגמה חברתית נחותה ומחייב את הדיירים לא להתחשב בדעת הרוב.

מהו הפתרון?

1 - ראשית, הסברה והצגת היתרונות הטמונים בדירה קטנה.

2 - אם המדינה תתחיל לדאוג לאזרחיה ולבנות דירות קטנות להשכרה או למכירה  יוצעו דירות חדשות רבות שיגרמו לעצירה ואפילו ירידה במחירי הדירות לקניה והשכרה .
בערים הגדולות מדובר על דירות קטנות להשכרה מכיוון שאין הצדקה למתן "מתנה" כל כך יקרה כמו דירה בעיר.  דירה להשכרה תאפשר תחלופה מכיוון שכאשר גדלה המשפחה יהיה צורך לפנות את הדירה לדור חדש של צעירים.

3 - הדרך היותר מעשית היא התארגנות של קבוצות רכישה שתרכוש בניין מגורים שלם. יהיה מאוד מסובך לקבל היתר בניה לחלוקת הנכס מחדש. יתכן שהפתרון הוא בחלוקה כזאת שלא תחייב היתר בניה.

לבניין משותף יתרונות רבים כאשר כל הבעלים של הדירות הם חבורה הומוגנית כמו: אימהות חד הוריות, פנסיונרים, צעירים, סטודנטים וכו'

זאת מהפכה חברתית מכיוון שללא כח פוליטי לא ניתן יהיה לבצע שינוי כל כך עמוק בגישה המקובלת.
מדובר כאן על הצטרפות לתנועה עולמית של צעירים שנמאס להם מהשיטה הכלכלית הקיימת שהופכת אותם לעבדים המשלמים עבור הדיור היקר שלהם.

ככל שייצרו יותר מוצרים כאלו יוזל המחיר ותגדל הכדאיות לרכשם עבור דירות קטנות.
באינטרנט מוצגות דוגמאות לדירות מוצלחות עם קירות זזים, מיטות מתקפלות, אסלת שירותים שמותקן בה ברז, מטבח זז ואחסון מתוחכם.
דוגמה להוזלה  הם הספות והמיטות המתקפלות. בעבר מחירן בארץ היה גבוה מאוד וחברת עמינח הכתיבה את המחיר. ככל שגדל הביקוש, כך התווספו ספקים קטנים שרכשו את מנגנון הפתיחה וייצרו את הספה בעצמם בעלות נמוכה מאוד.

הנקודה החשובה ביותר במהפכת הדירות הקטנות היא שינוי דרסטי בהרגלי הצריכה של הדיירים והסתפקות במגוון קטן של מוצרים: ביגוד, ריהוט, אביזרי בית ומוצרי צריכה.
האחסון בדירת המגורים עולה כסף מכיוון שהוא מקטין את שטח המחיה לטובת פריטים וחפצים שאנחנו לא משתמשים בהם.
להמחשה מוצגות תמונות של מחסן בשטח מינימלי  להשכרה בקומה שלמה המחולקת לחדרוני אחסון.
עבור החדרון משלמים תשלום חודשי.



מדובר בחברות עסקיות המתמחות באחסנת תכולת דירות עבור משפחות או בודדים הנוסעים לחו"ל או נמצאים בין מעבר מדירה לדירה.
אף אחד לא מאחסן תכולה של דירה שלמה עם כל הציוד כי העלות תהיה כמו השכרת דירה,  עלות אחסון של ציוד בסיסי בחדרון המוצג בתמונה  עולה 500 שח בחודש. מחיר השכרה חודשית לחדר גדול יותר  יכול להגיע ל-1,500 שח בחודש.
אם היינו משלמים על האחסון המיותר בבית רובנו היה ממיין וזורק את הבלתי נחוץ.
לדעתי מודעות לעלות האחסון ושינוי בהרגלי החיים תגרום לכך שהדירה הקטנה לא תהיה עמוסה באחסון ותנאי המגורים יהיו טובים יותר מדירה גדולה ועמוסה באחסון.

לא צריך להגיע לקיצוניות שמתאר סופר ספרי מתח האמריקאי לי צ'יילד, אצל הגיבור שלו,ריצ'ר, קצין צבא בדימוס, בשנות השלושים שלו, שנע ברחבי ארה"ב ללא בית ומטלטלין. רק בגדיו לגופו ומברשת שיניים בכיסו. שבגדיו מתלכלכים הוא נכנס לחנות יד שניה וקונה אחרים. הוא לן בדירות או במלונות זולים.

בגרמניה קיימת גילדת wamder או Jourmey שהיא דוגמה חיה להסתפקות במועט.
אני מציע לדיירים בדירות קטנות  להסתפק במספר קטן יותר של פריטי לבוש ולסלק פריטים שלא הוצאנו מהארון מעל שנה.

במציאות הישראלית רבים החליטו להקטין מאוד את היקף האחסון הביתי ולהתאימו לרמת חיים צנועה בדירה קטנה ומגניבה הממוקמת במקום טוב במרכז העיר הגדולה. לוותר על מכונית צמודה ולנסוע באופניים ובתחבורה ציבורית.

מאמר נוסף בנושא
כיצד להקים את סניף התנועה למען דירות קטנות בתל אביב

 נקודה למחשבה
ליזמים יכולת שכנוע טובה. הם מצליחים לקבל אישורי בניה לדירות סטודיו. סביר להניח כי בעתיד הלא רחוק יאושרו לבניה דירות קטנות.
באנגליה מוצעות דירות נופש קטנות בנמל עיירה קטנה איסטבורן במרחק שעה וחצי מלונדון.
 הייזמים הצליחו לקבל היתרי בניה, אולי גם היזמים הישראלים ישכנעו את הרשויות הישראליות  באישור היתרי בניה לדירות קטנות?


גם בפרברים הצפוניים של לונדון יש היצע של דירות סטודיו חדשות.  לדוגמה, בהנפילד, שכונה ירוקה הממוקמת בצפון לונדון מוצעות דירות סטודיו, בצמוד לתחנת הרכבת  במבנה דירות חדש,  ובמבנה משרדים ושהוסב לבניין מגורים.
גם בתוך לונדון מתחילים לבנות דירות סטודיו להשכרה. התפתחות זאת חדשה והיא נובעת מכך שהייזמים גילו שיטה לרווח כלכלי גבוהה. בלונדון היזמים הצליחו לשכנע את רשויות התכנון ולקבל אישורי בניה.
תמונות מצורפות




Monday, July 15, 2013

תכנון אולם העתקות ודיגיטציה בספרייה הלאומית

הספרייה הלאומית אוספת כל מידע כתוב שיצא לאור בישראל וספרים נוספים שהספרייה רוכשת או מקבלת מתרומות.
על פי "חוק הספרים" חייב כל מי שמוציא ספר, כתב עת, עבודה מחקרית, תקליט, סרט או כל פרסום אחר בחמישים עותקים ומעלה, לשלוח שני עותקים לספרייה הלאומית.
חובה חוקית זו הייתה בעיקרה בתוקף ע"פ פקודת העיתונות כבר בתקופת המנדט הבריטי.
יעודה העיקרי של הספרייה הלאומית הוא איסוף, שימור, טיפוח והנחלה של אוצרות ידע, מורשת ותרבות בכלל, ובמיוחד כאלו שיש להם זיקה לעם ישראל, ארץ ישראל ומדינת ישראל.
(מתוך ויקפדיה)

הוחלט לרכוש ולאמץ את הטכנולוגיות החדשות המאפשרות להנגיש את תכולת הספרייה הלאומית לציבור הרחב.
במסגרת פרויקט ההנגשה והדיגיטציה, התחילה הספרייה הלאומית בשנים האחרונות לסרוק ולהעביר  את הספרים היקרים למדיה מגנטית. בגלל מיעוט הציוד הקצב היה איטי .
בשנת 2011 הושג תקציב לרכישת ציוד ואמצעים חדישים עם יכולת עבודה בהיקפים גדולים.
מינימקס מהנדסים, המנוסה בתכנון מערכי ייצור (תכנון המעבדות באתר החדש של מוטורולה בלוד בוצע על ידי מינימקס  מהנדסים), הוזמנה לתכנן את השטח המיועד.
הבחירה במינימקס מהנדסים הושפעה מהעובדה כי מדובר בעצם על אולם ייצור שבו סורקים, מצלמים ומעלים למחשב את כל הספרים, העיתונים וכתבי העת בספריה. מה שחשוב בתכנון הוא  תנאי עבודה נוחים ותהליך ייצור אופטימלי.

לפני התכנון
מספר חדרים ששימשו לאחסון ספרים הוקצה לטובת אולם ההעתקות והדיגיטציה.
בשטח המיועד הייתה תקרת עץ דליקה שאינה מתאימה לתקנים הקיימים.
הפעולה הראשונה הייתה העברת הספרים לאולמות אחרים והריסת פנים הקומה כולל קירות ותקרה.
התמונות הבאות צולמו לפני תחילת השיפוץ.






השטח הקיים כלל שתי אולמות גדולים, בהתחלת  הבניה נהרסו הקירות הפנימיים ותקרת העץ הדליקה.
 
 התכנון
במהלך לימוד הצרכים לאולם החדש ליוויתי את העובדים שהשתמשו בציוד ואמצעי צילום ודיגיטציה מהדור הקודם ולמדתי את צורת העבודה: כיצד מכינים ומארגנים את הספרים, כתבי העת והכרזות, כיצד מצלמים וסורקים, כיצד משנעים אחרי שסורקים וכיצד נוח לעבוד.
למדתי את תנאי הסביבה הרצויים, כולל תאורה מיוחדת נדרשת וצבעי רצפה, תקרה וקירות המתאימים לדיגיטציה אופטימלית.
במהלך העבודה והלימוד קבלתי רשימות ומפרטי ציוד חדש שאמור להגיע ולשמש את האולם החדיש והמודרני שיוכשר.
הוכנה טבלת צרכים שפרטה את הציוד, גודל פיסי, מרווחי עבודה מסביב וצרכי חשמל ומיזוג אוויר.
לאחר גיבוש רשימת הציוד הסופית הוכנו שלוש חלופות עקרוניות לתכנון.

נבחרה חלופה 3 שפותחה לחלופה 3.2 המוצגת בהמשך עם שתי החלופות האחרות
 

חלופה 1
 
חלופה 2




חלופה 3.2


לאחר התכנון

אולם העתקות ודיגיטציה הוצג לציבור בבתים פתוחים שנת 2012