תכנון פונקציונלי – איך מעריכים צרכי שטח של מבנה לחברה

תכנון פונקציונלי – איך מעריכים צרכי שטח של מבנה לחברה

הערכת צרכי שטח חיונית מאוד כאשר רוצים לעבור למבנה חדש. היא דורשת מיומנות, ידע וניסיון רב בתכנון.

בשטח קיים, כאשר יש תכניות מפורטות, קל לדעת אם השטח שהוקצה מתאים, ניתן למדוד ולבחון את השרטוט ולהתרשם מהמצב בשטח.

הקושי הוא להעריך צרכים אמיתיים עוד לפני שמשקיעים זמן בתכנון מפורט. אם יודעים לעשות זאת, יודעים גם להעריך את פוטנציאל השטח הקיים. מה היקף רזרבות השטח או מה היקף המחסור בשטח. כאשר מדובר בשטח קטן לא קשה להעריך, ככל שגדל השטח, וככל שהוא מגוון יותר, כך גדל הקושי.

במאמר זה אציג את הכללים הבסיסיים להערכה ואיך ניתן לבצע הערכת שטח נדרש או קיים.

למה זה חשוב להעריך צרכי שטח לחברה?

כאשר עוברים לשטח חדש או מגדילים שטח נרצה לדעת מה היקפו כדי שנוכל לבדוק אפשרויות ראליות לשטח הנדרש. כאשר מדובר בשטח קיים שנרצה להקטינו נרצה לדעת מה ההיקף המדוייק לפני שנשקיע עבודה וכסף בתכנון מפורט. מה יותר פשוט מהידיעה הברורה כי אנו צריכים 500 מ"ר נוספים או שנוכל לחסוך 500 מ"ר עוד לפני שנשקיע עבודה רבה ונתכנן את שטחי החברה מחדש.

איך מעריכים שטח בניין לחברה עוד לפני שהתחלנו לתכנן?

נסווג את השטח הנדרש למספר קטגוריות בסיסיות שלכל אחת צורת הערכה שונה ונעריך לכל קטגוריה בנפרד את השטח הנדרש.

נבין כי ההערכה מתבצעת תמיד לשטח נטו וההקצאה בפועל היא לשטח ברוטו המשמש בסיס לכל חוזה השכירות והמכירה של שטחים לחברות. כך שבכל מקרה נצטרך להמיר את השטח נטו שהערכנו לשטח ברוטו. (הרחבה בנושא ניתן לקרוא במאמרי "שטח נטו שטח ברוטו").

קטגוריות השטחים הבסיסיות

שטחים משרדיים

השטח נקבע בהתאם לתקנים של שטח נטו לעובד. מסווגים את העובדים בחברה למספר קטגוריות בסיסיות. עובדים היושבים בחדרים או באזורים משותפים, האם הם מקבלי קהל, או שהם יכולים לשבת בשלחן שאינו דורש מקום לכיסאות מולו. עובדים היושבים בחדרים, האם החדר נדרש רק בגלל הצורך בפרטיות וסודיות או האם מדובר גם בסטטוס של מנהל ואז יוקצה חדר גדול יותר כדי להרשים.

האם החברה רוצה לשבת במרחב פתוח החוסך שטח או האם מתאים לה לשבת בחדרים, (הרחבה בנושא ניתן לקרוא במאמרי "מרחב פתוח Open Space מול ישיבה בחדרים"). האם העובד יושב במוקד שירות שבו רמת הצפיפות גבוה יותר ונדרש שטח קטן יותר לעובד.

לכל אחת מהקטגוריות מוקצה תקן שטח לדוגמא:

עובד בחדר שאינו מקבל קהל – 5 מ"ר

עובד בחדר משותף מקבל קהל - 6 מ"ר.

עובד בחדר נפרד – 10 מ"ר.

מנהל בדרג בסיסי – 12 מ"ר.

מנהל בכיר – 16 מ"ר.

עובד באזור משותף במרחב פתוח – 4 מ"ר.

עובד בתא נפרד במרחב פתוח – 5 מ"ר.

עובד במוקד שירות – 3 מ"ר.

בנוסף לתקן של השטח המשרדי, לעובדים שיש אחסון חריג ליד וציוד הדורש שטח גדול יש להוסיף את השטח הזה לתקן שלהם.

שטחי עזר משרדיים – חדרי ישיבות, פינות מנוחה, פינות קפה, גם כאן ניתן להקצות שטח תקני, כמובן תקן שיהיה ישים.

לאחר שנפרוס את המבנה הארגוני ונקצה לכל עובד את הסיווג שלו ונוסיף גם את השטחים והצרכים המיוחדים נקבל את ריכוז שטח משרדי נטו נדרש.

לאחר קבלת הריכוז נוכל לבצע ניתוח רגישות אם נשנה את התקנים. למשל, נקצה לכל עובד בסיווג מסויים שטח קטן יותר ונראה מה ההשפעה על השטח הנדרש.

השטח שיתקבל הוא שטח נטו. השטח ברוטו יכול להגיע לשטח כפול בגודלו כך שיש משמעות רבה לכל מטר רבוע בתקן!

שטחים אחרים שאינם נקבעים ע"י תקן

בקטגוריה זאת נכללים שטחים כמו: אזורי אחסון ומחסנים, שטחי ייצור, מעבדות, חדרי מחשב. בשטחים כאלו מה שקובע את השטח הנדרש הוא היקף הציוד ואמצעי האחסון וגודלו. כאן יש צורך להכין טבלה עם רשימת כל הציוד גודלו ומרווחי העבודה סביבו לדוגמה ארון תקשורת שגודלו 0.8 מטר חזית כפול 0.9 עומק, הארון דורש גישה מהחזית ומאחור של 0.8 מטר. וגישה מצד ימין של 1.0 מטר. כך ששטח הרצפה הכולל שלו הוא 1.8 מטר חזית 2.4 מטר עומק. מכיוון שניתן להשתמש בגישה מלפנים, מהצד ומאחור גם עבור ציוד נוסף ניתן לחסוך בשטח ע"י שימוש בדרכי גישה משותפות לציוד. 

כעט שהגדרנו את כל השטחים הנדרשים לחברה יש לנו את השטח נטו הנדרש ונצטרך להמירו לשטח ברוטו כדי לדעת את השטח הנדרש. חשוב לציין שלא בכל מבנה ניתן ליישם כל תקן. לדוגמה במבנה עם חלונות רחבים ועומק גדול אין אפשרות להקצות חדרים קטנים בשטח 8-10 מ"ר כך שאין משמעות להגדרה תקנית של חדרים קטנים במבנה כזה. 

דוגמה נוספת במבנה עם שטח קומות קטן אין משמעות להגדרת מרחב פתוח Open Space בתקן.

במבנים חדשים השטח נטו הוא 50-60%  מהשטח ברוטו. במבנים ישנים ניתן להגיע ל60-70% .

כלומר אם מציעים לנו מבנה בשטח 1,000 מ"ר ברוטו (זה השטח שעליו משלמים שכר דירה) השטח נטו ינוע בין 500-700 מ"ר.

בשום אופן לא מומלץ לקבל נתונים של שטח נטו מנציג של בעל הנכס. זאת מכיוון שהוא מתכוון לנטו אחר, גבוה יותר שעוזר לו לשווק את המבנה.

בכל מקרה מומלץ לבקש ממתכנן מנוסה לבדוק את השטח לפני שאנחנו חותמים על חוזה. נתוני השטח נטו שהערכתם יעזרו לו מאוד.