Wednesday, July 31, 2013

שטח נטו ושטח ברוטו במבנים

שטח נטו שטח ברוטו במבנים

שטח ברוטו הוא מושג נזיל, לא ברור ולא קבוע. בפועל זהו אינטרוול שטחים הנע בין המוגדר בהיתר הבניה ומגיע עד השטח שמגדיר בעל הנכס, הכל בהתאם לנוחיות המגדיר.  
למרות אי הבהירות, זהו השטח החשוב ביותר בהגדרת המבנה.
השטח ברוטו קובע עלויות  קניה, זכויות בניה, דמי השכרה, מיסים ודמי ניהול.
הברוטו (הנומינלי) הוא שטח החדרים והאולמות השימושיים, חדרי מדרגות, פירי מעליות, לובי כניסה, עובי קירות, פרוזדורים ושטחים ציבוריים.
הברוטו כולל  גם שטחים אחרים שאינם ממוקמים בנכס המשמש אותנו כמו  לובי, אזורים משותפים ועובי קירות חיצוניים.  
שטח נטו הוא השטח  השימושי האמיתי  הכולל את החדרים והאולמות השימושיים שבהם עובדים .
כאשר מתייחסים לשטח מבנה מכל סוג בקניה ובהשכרה ההתייחסות היא לשטח ברוטו.
כדי שניתן יהיה להשוות בין מבנים שונים מאותו סוג ולדעת את יעילות השימוש בהם חשוב מאוד לדעת מהו השטח נטו.
אנשי נדל"ן קוראים לשטח נטו במגורים  שטח ריצוף, החדרים בהם יש ריצוף, במבנים עסקיים שטח שטיח, האזורים בהם מודבק שטיח.
קיים קושי למדוד את השטח נטו מכיוון שנדרשת השקעת זמן ומקצועיות גדולה יותר במדידתו  מאשר במדידת הברוטו, ובכלל הברוטו נקבע בחוזה השכרה כך שאין מה למדוד.
חשוב להבדיל בין הנטו והברוטו.
קיימות פרשנויות רבות למושג שטח נטו ושטח ברוטו בכל סוגי המבנים .
בעקבות פסיקות בתי משפט, אומץ המושג שטח נומינלי שכולל תוספת לשטח האמיתי וכולל  את החלקים היחסיים בשטחים ציבוריים. ובלבד שהמוכר מספק תוכניות מדוייקות והסברים לשטחים המתווספים לשטח הפנימי של הדירה.
בכל מקרה רוכש הדירה צריך לנתח את המידע שקיבל ולהגיע בכוחות עצמו לתשובה החשובה מכל – מהו השטח נטו.
מכיוון שהברוטו הוא אינטרוול שטחים, החל מהכתוב בהיתר הבניה ועד להגדרה שמגדיר בעל הנכס, מתעוררים לעיתים קרובות חילוקי דיעות הנובעות מפרשנות שונה של הקונה והמוכר.
בגלל הבלבול במוסגים בית המשפט נדרש לדון בסוגיה לא מעט פעמים.
בדירת מגורים ההבדלים בין הנטו לברוטו ברורים ומדידים יותר מאשר במבנים עסקיים מכיוון שכמעט כל שטח הדירה הפנימי הוא נטו וקל יחסית למדוד אותו.
הקושי בהערכת שטח נטו הוא במבנה משרדים, היי טק ותעשייתי, מכיוון שבמבנים כאלו שטח המעברים ושטחי העזר שאינם נכללים בשטח נטו גבוה יחסי ומושפע ישירות מאיכות התכנון של המבנה.
ניצולת שטח היא שטח נטו חלקי שטח ברוטו.  נרצה כמה שיותר שטח נטו במבנה וניצולת שטח גבוה ככל האפשר.
מנסיוני בתכנון ובדיקת שטח נטו של מאות מבנים, במרבית המבנים השטח נטו מהווה 50%-60% מהשטח ברוטו. כלומר במבנה בשטח ברוטו של 1,000 מ"ר הנטו יהיה 500-600 מ"ר בלבד!
הגורם המרכזי המשפיע על ניצולת השטח הוא היקף שטח הפרוזדורים.  הוא תמיד נקבע בהתאם לצרכי החברה ופרופורציות המבנה.
מבנה שתוכנן ביחסי אורך רוחב שדורשים יותר פרוזדורים יספק שטחי נטו בהיקף נמוך יותר.
הגדרת עלות קניה או השכרה למ"ר אינה מהווה מדד מדוייק לכדאיות קניה או השכרה.
מה שקובע הוא הגדרת שכ"ד או מחיר קניה למ"ר נטו.
ככל שהמבנה חדש יותר כך קטן השטח נטו בגלל תקני הבטיחות ודרישות למרחבים מוגנים.
ההבדלים בשיטות ההגדרה של שטח ברוטו וההבדל בין מבנה עם ניצולת שטח טובה למבנה עם ניצולת נמוכה מעוותים לחלוטין את העלות האמיתית של השכרת או קניית השטח.
מתכנן  פונקציונלי ,המתמחה בנושאים אלו,  יעזור לכם  לכמת באופן מדוייק את עלות ההשכרה, או הקניה האמיתית למ"ר נטו.

l

No comments:

Post a Comment